Актуальная тема

В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Девять лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы, а точнее, даже месяцы, возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой — на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой «жизненный цикл», что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Экономическая сущность договоров ренты
и пожизненного содержания

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания — обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, — это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 — 603 ГК РФ).
Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты — приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.
Несмотря на достаточно детальное законодательное регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

Сложная правовая природа договоров ренты и пожизненного содержания уже сама по себе может приводить к весьма серьезным столкновениям интересов в соответствующих делах. Значительная стоимость объекта иска (недвижимого имущества), длящийся характер отношений, необходимость доказывания обстоятельств с применением оценочных критериев, прямо определенных законодателем (добросовестность, справедливость, существенный характер условий и нарушений), сложный состав обязательств (в особенности при пожизненном содержании) — вот факторы, которые усложняют споры по данной категории дел, требуют и от представителей сторон, и от суда особых профессиональных знаний и опыта.
При оценке доказательств в таких спорах не следует забывать о рассмотренном выше существе договора. В частности, и законодатель, и судебная практика ориентируют на повышенное значение полноты исполнения обязательств плательщиком ренты в надлежащем объеме. Ведь охраняемые интересы получателя — будь то состояние квартиры, оплата коммунальных платежей, забота о здоровье плательщика ренты, своевременность и индексация размера платежей, достойные похороны в смысле статьи п. 2 ст. 602 и ст. 1174 ГК — имеют именно в совокупности определяющее значение для лица, отчуждающего свое имущество. Не случайно законодатель предусматривает для плательщика ренты столь тяжелые неблагоприятные последствия в случае нарушения обязательств. По стоимостной оценке эти последствия (утрата права на приобретение жилья) несопоставимы с характером нарушения отдельных обязательств должника. С другой стороны, вполне обоснованным следует признать требование к плательщику о соблюдении такой степени заботливости при исполнении обязательств и доказывании надлежащего исполнения, которая была бы характерна для любого лица, приобретающего на долгосрочной основе имущество относительно высокой стоимости.
Разрешение подобных дел может дополнительно усложниться еще одним обстоятельством: получатель ренты к моменту рассмотрения дела скончался. Такие «сложные случаи» нередко встречаются в судебной практике по вполне объяснимым причинам: большинство лиц, отчуждающих имущество под ренту или содержание, являются пожилыми людьми, обладающими сравнительно ограниченными фактическими возможностями по эффективной защите и осуществлению своих прав. В случае же их смерти наследники могут проявить интерес к судьбе недвижимого имущества, которое ушло из наследственной массы. В результате суды рассматривают дела, когда на основе процессуального (см., например, Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.) или даже материального правопреемства в деле участвует истец, не являвшийся получателем ренты, однако заявляющий или поддерживающий требования о расторжении договора ренты или пожизненного содержания и о применении последствий расторжения. Материальный интерес истца заключается, как правило, в возврате (получении) переданного по договору недвижимого имущества и может основываться на наследовании по закону или по завещанию, совершенному еще до отчуждения объекта спора.
При разрешении таких споров встает вопрос о праве на иск у лица, не являющегося стороной в договоре. Судебная практика выработала достаточно устойчивый подход к решению вопроса о процессуальном правопреемстве (ст. 44 ГПК): если требование о расторжении договора было заявлено самим получателем ренты, то наследники могут вступать в дело и поддерживать заявленные требования. Однако в таких спорах практика выработала достаточно весомые аргументы и в поддержку интересов истца-наследника, заявляющего свои требования вне зависимости от того факта, что сторона договора — получатель ренты или содержания — — не осуществила при жизни право на судебную защиту.
Требование наследников о применении последствий расторжения договора основывается на имущественном интересе. Соответственно, вопрос о включении недвижимого имущества или связанных с его передачей встречных прав и обязанностей в наследственную массу непосредственно затрагивает право собственности наследников. Кроме того, на основании ст. 1112 ГК РФ в состав наследства в порядке универсального правопреемства входят не только принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, но также и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, за исключением лишь тех, прав и обязанностей, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина), а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Гражданским кодексом или другими законами. Закон предусматривает возможность включения в состав наследства и наследования на общих основаниях прав на получение подлежавших выплате наследодателю, но не полученных им при жизни по какой-либо причине денежных сумм, предоставляемых гражданину в качестве средств к существованию (ст. 1183 ГК РФ). Таким образом, даже личный характер требований получателя ренты не исключает возможности перехода его прав в порядке наследования. Но права требования о периодической выплате ренты или стоимости содержания из договора пожизненной ренты или пожизненного содержания, конечно же, не передаются в порядке наследственного преемства — они прекращаются смертью получателя.
В пользу возможности, а в определенных случаях и необходимости перехода к правопреемникам получателя ренты договорных прав говорит и анализ очень специфической обязанности плательщика ренты (в случае ее включения в договор), а именно обязанности оплатить ритуальные услуги. Как было отмечено выше, эта обязанность может иметь существенный характер существенного условия договора. Если бы закон исключал возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства к наследникам, указание на данную обязанность плательщика и корреспондирующее право получателя в Гражданском кодексе или в договоре было бы лишено всякого смысла, ибо защита данного права никогда не могла бы быть осуществлена самим получателем ренты. Аналогичная ситуация может сложиться и в случае продолжительной болезни получателя ренты, не позволяющей ему эффективно осуществлять защиту своих прав. Следовательно, по наследству могут и должны переходить не прекратившиеся смертью получателя ренты права из договора, в том числе и правомочие на защиту нарушенных прав. Иное толкование вопреки общим началам и принципам гражданского права создавало бы ситуацию, когда плательщик ренты может односторонним отказом от выполнения обязательств безнаказанно злоупотреблять своими правами из договора (в данном случае — правом собственности).
Наконец, процессуальные особенности разрешения данной категории споров (в случае смерти получателя ренты) проявляются в весьма осложненном процессе доказывания обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела. Для правильной материально-правовой квалификации, как будет показано ниже, существенное значение может иметь установление отношения умершего как к самому факту заключения договора, так и к способу и характеру его исполнения плательщиком ренты. В отсутствие самого получателя ренты доказывание таких обстоятельств может обернуться весьма скрупулезным взвешиванием и оценкой иных доказательств (свидетельских показаний, письменных документов, доводов и пояснений плательщика ренты).

Представляется, в частности, что не только стороны на основании соответствующего заявления, но и суд по собственной инициативе может и должен применять правила о договоре пожизненного содержания в споре, вытекающем из ненадлежащего исполнения договора пожизненной ренты. В практике нередко встречаются случаи, когда основанием для отчуждения недвижимости выступает договор пожизненной ренты, который заключается с целью прикрыть другой договор — пожизненного содержания с иждивением Существо договора (сделки), который стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), проявляется в том, что в договор ренты включаются условия, характерные для пожизненного содержания. Основываясь на п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд может выйти при принятии решения за пределы заявленных требований и применить последствия ничтожной сделки (п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 170 ГК РФ). В споре о расторжении договора пожизненной ренты применение оснований и последствий расторжения договора пожизненного содержания может иметь решающее значение для правильного разрешения дела. При установлении оснований для переквалификации договорных прав и обязанностей в данном случае существенное значение будут иметь исследованные в судебном заседании доказательства, позволяющие оценить, какой именно охраняемый правовой интерес побуждал получателя ренты к заключению договора на отчуждение имущества (получение денежных средств или пожизненного содержания), а также содержание обязанностей сторон по договору и характер их исполнения.

Другим важным материально-правовым последствием правильной оценки экономического существа рассматриваемых договоров может являться необходимость применения общих принципов и внедоговорных положений гражданского законодательства.
В частности, в рассматриваемом случае, когда получатель ренты отсутствует, а требование о признании права собственности на недвижимое имущество заявлено его наследниками, при решении вопроса о сохранении права собственности плательщика ренты должны применяться принципы пределов осуществления гражданских прав. Ведь если право собственности плательщика ренты, возникающее уже при заключении договора, обусловлено в силу прямого указания закона надлежащим исполнением длящихся обязательств (подлежащих оценке судом на основе принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК)), то характер, полнота и способ исполнения этих обязательств являются не чем иным, как обстоятельствами, на основе которых суд может и должен делать вывод о том, как осуществляется это оспариваемое в суде право собственности. И если действия (бездействие) плательщика ренты в порядке исполнения договора обоснованно квалифицируются как осуществляемые с намерением причинить вред другим лицам (получателю ренты, его наследникам), т.е. если суд установит существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты, а доводом в защиту права собственности выступает соответствующий договор как основание возникновения права собственности, то суд может и должен отказать плательщику ренты в защите права собственности на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ. Недопустимо злоупотребление правом, при котором сторона в его защиту приводит доводы и обоснования, вытекающие исключительно из договора, который был грубо нарушен этой стороной

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, этаж 21.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: 649-41-49, 64-911-65

Добавить комментарий

Совет АДВОКАТА