ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

2. После исполнения покупателем условий договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупателем подписывается передаточный акт. По обязательствам, не учтенным в передаточном акте, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование ответственности не несут.
Существенные изменения, произошедшие в составе имущественного комплекса унитарного предприятия после опубликования информационного сообщения о продаже этого комплекса и до подписания передаточного акта, могут являться основанием отказа от заключения договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия.
3. Право собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия переходит к покупателю в порядке, предусмотренном п. п. 3 и 4 ст. 32 Федерального закона N 178-ФЗ (см. комментарий), при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней (т.е. в федеральный бюджет, региональные и местные бюджеты) и государственные внебюджетные фонды.
С момента перехода к покупателю права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия прекращается право хозяйственного ведения унитарного предприятия, имущественный комплекс которого продан.
4. Договор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, является основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю.
Документом, подтверждающим погашение задолженности по уплате налогов и иных обязательных платежей (сборов) в бюджеты всех уровней, является справка, выдаваемая налоговым органом (управлением или инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по республике, краю, области, автономной области, автономному округу, городу, району), подтверждающая отсутствие просроченной задолженности по уплате налогов и сборов в бюджеты всех уровней по состоянию на определенную дату у конкретной организации-налогоплательщика. Форма справки приведена в приложении N 1 к письму МНС России от 17 октября 2000 г. N СВР-6-31/807@.
Важно подчеркнуть, что при подготовке такой справки налоговый орган уменьшает сумму общей задолженности на суммы, по которым сроки уплаты налогов и сборов, а также пеней изменены в соответствии с главой девятой части первой Налогового кодекса РФ, соответствующих постановлений Правительства РФ о проведении реструктуризации кредиторской задолженности юридических лиц или в соответствии с другими законодательными актами РФ.
Налоговые органы должны также руководствоваться письмом МНС России от 6 декабря 1999 г. N АС-6-10/970@, в соответствии с которым налоговым органом после принятия решения о реструктуризации задолженности по обязательным платежам в федеральный бюджет должны быть отозваны инкассовые поручения со счетов налогоплательщиков на сумму реструктурируемой задолженности, а также порядком заполнения отчетности по форме 4-НМ «Отчет о задолженности по налоговым платежам в бюджетную систему Российской Федерации и уплате налоговых санкций и пеней», утвержденным Приказом МНС России от 23 ноября 1999 г. N АП-3-09/370, которым предусматривается отсроченные (рассроченные) платежи указывать отдельной строкой и не учитывать при расчете недоимки в федеральный и территориальные бюджеты.
В соответствии с Приказом МНС России от 18 августа 2000 г. N БГ-3-18/297 денежные средства, списанные с расчетных счетов налогоплательщиков в уплату налогов, но не зачисленные на счета по учету доходов бюджетов в связи с отсутствием средств на корреспондентских счетах банков, обслуживающих расчетные счета налогоплательщиков, после издания Приказов МНС России от 22 декабря 1999 г. N АП-3-18/407 и от 23 марта 2000 г. N АП-3-18/110 отражаются в лицевых счетах плательщиков только на основании решения Комиссии МНС России по рассмотрению вопросов отражения в лицевых счетах денежных средств налогоплательщиков, списанных с расчетных счетов налогоплательщиков, но не зачисленных на счета по учету доходов бюджетов.
Отражение в лицевом счете налогоплательщика денежных средств, списанных с его расчетного счета в уплату налога, но не зачисленных на счета по учету доходов бюджетов, не уменьшает показатель «недоимка» (задолженность) по налогу. Указанные средства также не отражаются в лицевом счете налогоплательщика и налоговой отчетности как поступившие в бюджет.

При оформлении справки о состоянии расчетов с бюджетом налоговым органом указывается реальная задолженность по налоговым платежам, а именно средства, не зачисленные на счета по учету доходов бюджетов. При этом в такой справке при наличии у налогоплательщика денежных средств, списанных с расчетного счета в уплату налогов, но не зачисленных на счета по учету доходов бюджетов, в обязательном порядке делается дополнительная запись «списано с расчетного счета, но не зачислено на счета по учету доходов бюджетов» (см. письмо МНС России от 17 октября 2000 г. N СВР-6-31/807@).
Если у организации на определенную дату имеется просроченная задолженность по уплате налогов и сборов, информация о ее наличии представляется по формам, указанным в приложениях к указанному письму:
— справка о наличии просроченной задолженности в федеральный и территориальные бюджеты (приложение N 2);
— справка о выполнении графика погашения задолженности и текущих налоговых платежей в федеральный бюджет (приложение N 3).
Государственные внебюджетные фонды — государственные фонды, образуемые вне федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов в соответствии с федеральным законодательством. Взносы в государственные социальные внебюджетные фонды по НК отнесены к федеральным налогам и сборам. К государственным социальным внебюджетным фондам в РФ относятся: Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения РФ и в фонды обязательного медицинского страхования. С 1 января 2001 г. вместо взносов в государственные внебюджетные фонды с организаций взимается единый социальный налог.
5. С переходом права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю прекращается унитарное предприятие, имущественный комплекс которого продан.
Порядок внесения записи о прекращении унитарного предприятия в государственный реестр юридических лиц определяется Правительством РФ.

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 — 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
7. Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.
8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
водоохранного и санитарно-защитного назначения;
общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;
не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.

Нормами статьи регламентируется отчуждение земельных участков при приватизации государственного и муниципального имущества.
Особенности купли-продажи земельных участков установлены в ст. 37 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (указанные требования применяются также к договору мены):
— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
— об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка;
— об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Требования, установленные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (п. 4 ст. 37 ЗК РФ).
1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
— находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
— занимаемых зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости (объектами недвижимости, указанными в п. 1 комментируемой статьи), входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены в ст. 268 ГК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование:
— осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (п. 1 ст. 269 ГК РФ);
— вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК РФ);
— вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК РФ).
Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками было регламентировано также норами ст. 20 ЗК РФ.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК РФ).
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ).
3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками (в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил) и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентировано нормами ст. 36 ЗК РФ.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
В соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 30 декабря 2001 г.) разновидностью имущественного комплекса является кондоминиум.
Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий: земельный участок в установленных границах; расположенное на этом участке жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
При этом помещением является единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
— одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

— несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума (ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
В случае если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения (п. 4 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 — 11 ЗК РФ (ст. 29).
В соответствии со ст. ст. 9 — 11 ЗК РФ управление и распоряжение осуществляют:
— Российская Федерация — земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью);
— субъекты РФ — земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
— органы местного самоуправления — земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) определяет Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка и направляет заявителям копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 8 ст. 36 Земельного кодекса).
Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Аренда представляет собой вид обязательств, обусловленный договором аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (ст. 610 ГК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
— изъятия земельных участков из оборота;
— установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
— резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Понятие и основания возникновения общей собственности установлены в ст. 244 гл. 16 «Общая собственность» ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 — 4 комментируемой статьи в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Он ведется по единой для Российской Федерации системе.
Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре (ст. 70 ЗК РФ).
Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулирует Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) регламентировано в ст. ст. 274 — 277 ГК РФ. Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (ст. 274 ГК РФ).
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ).
Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).
Значение понятия «публичный сервитут» установлено в Земельном кодексе.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут может быть срочным или постоянным.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. п. 4 — 7 ст. 23 ЗК РФ).
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 9 ст. 23 ЗК РФ).
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется (ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

7. Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн. человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн. человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в комментируемом пункте минимальных размеров.
Земельный налог взимается на основании Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (последние изменения и дополнения были внесены Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ).
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом (ст. 1 Закона РФ «О плате за землю»).
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.
За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.
Ставки земельного налога за земли всех категорий основного целевого назначения в районах проживания малочисленных народов Севера, а также за земли, используемые в качестве оленьих пастбищ в других регионах РФ, устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ, а средства, поступающие в счет уплаты налога за эти земли, не централизуются в федеральный бюджет (ст. 3 Закона РФ «О плате за землю»).
Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения.
Средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам РФ применяются согласно приложению 1 к Закону РФ «О плате за землю».
Органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий устанавливаются и утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ.
Минимальные ставки земельного налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ.
При исчислении сумм земельного налога для плательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков (ст. 5 Закона РФ «О плате за землю»).
Земельный налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается со всей площади земельного участка по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения административного района. Земельный налог за участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктов для иных целей, взимается со всей площади земельного участка в размере пяти рублей за квадратный метр. Органам местного самоуправления предоставляется право с учетом благоприятных условий размещения земельных участков повышать ставки земельного налога, но не более чем в два раза (ст. 6 Закона РФ «О плате за землю»).

Налог за земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки по ставкам, устанавливаемым для городских земель (ст. 7 Закона РФ «О плате за землю»).
Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно приложению 2 (таблица 1, 2, 3) к Закону РФ «О плате за землю» (за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых личным подсобным хозяйством и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, для которых установлен иной порядок исчисления налога).
Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.
В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.
Налог за часть площади земельных участков сверх установленных норм их отвода взимается в двукратном размере.
Налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты, взимается со всей площади земельного участка в размере трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 10 руб. за квадратный метр.
Налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты устанавливается в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества (ст. 8 Закона РФ «О плате за землю»).
Налог за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливается в размере 20 процентов от средних ставок земельного налога, установленных в соответствии с приложением 2 (таблица 1) к Закону РФ «О плате за землю» для поселений численностью до 20 тысяч человек.
За земли, занятые полигонами (кроме военных) и аэродромами вне населенных пунктов, налог устанавливается в соответствии со средним размером налога за один гектар земель преобладающего на данной территории сельскохозяйственного или лесохозяйственного использования (ст. 9 Закона РФ «О плате за землю»).
В 2003 г. средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах с учетом коэффициента, установленного Законом РФ «О плате за землю», а также норм и положений законодательных и нормативных правовых актов, применялись по экономическим районам Российской Федерации в следующих размерах (п. 15 Инструкции по применению Закона РФ «О плате за землю» Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. N 56 в ред. Приказа МНС России от 21 апреля 2003 г. N БГ-3-21/204).

Следует отметить, что Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению вопроса о проверке конституционности комментируемого пункта (см. Определение Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. N 403-О).
8. Отчуждению в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ не подлежат земельные участки в составе земель:
— сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
— зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
— водоохранного и санитарно-защитного назначения;
— общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
— транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
— предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;
— не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий (ст. 7 ЗК РФ).
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
— земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;
— земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Категория земель указывается в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) документах государственного земельного кадастра;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Нарушение установленного Земельным кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (ст. 8 Земельного кодекса).
9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция (не применяется ограничение, установленное п. 1 ст. 25 комментируемого Федерального закона).

Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия

1. Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (далее — охранное обязательство).
Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные части.
2. Условия охранных обязательств в отношении объектов культурного наследия федерального значения определяются федеральным органом охраны объектов культурного наследия, в отношении объектов культурного наследия регионального значения и муниципального значения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, одновременно с заключением сделки приватизации.
4. Охранное обязательство должно содержать требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, а также иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования.
В случае, если интерьер внутренних помещений объекта культурного наследия не является предметом охраны данного объекта, обеспечение доступа граждан во внутренние помещения объекта культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия.
Требования к подготовке охранных обязательств, их содержанию и выполнению, меры по контролю за их выполнением, а также требования к подтверждению собственником объекта культурного наследия выполнения этих обязательств утверждаются в порядке, определенном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 29

Нормами статьи устанавливаются особенности приватизации объектов культурного наследия. Значения понятий, необходимых для правильной интерпретации положений комментируемой статьи, установлены Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 73-ФЗ).
Предметами регулирования данного Федерального закона являются:
1) отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
2) особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества;
3) порядок формирования и ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
4) общие принципы государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 1).
Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Основ законодательства РФ о культуре и осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов РФ законами субъектов РФ в области государственной охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации.
Полномочия органов местного самоуправления в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации определяются Федеральным законом N 73-ФЗ.
Отношения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, связанные с землепользованием и градостроительной деятельностью, регулируются земельным законодательством РФ, законодательством РФ о градостроительной и об архитектурной деятельности, законодательством РФ об охране окружающей среды и указанным Федеральным законом.
Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством РФ с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.
Разграничение собственности на объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, находящиеся в государственной собственности, осуществляется федеральным законом, регулирующим отнесение объектов культурного наследия к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности (ст. 2 Федерального закона N 73-ФЗ).
К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия) в целях указанного Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее — объекты археологического наследия);
ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;
достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории РФ, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов (ст. 3 Федерального закона N 73-ФЗ).
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко-культурного значения:
— объекты культурного наследия федерального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;
— объекты культурного наследия регионального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта РФ;
— объекты культурного наследия местного (муниципального) значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования (ст. 4 Федерального закона N 73-ФЗ).
В Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Реестр представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия при формировании и ведении государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию. Положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ (ст. 15 Федерального закона N 73-ФЗ).
Реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра, в порядке, установленном Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ст. 16).
Отнесение памятников истории и культуры к объектам культурного наследия соответствующей категории и к выявленным объектам культурного наследия осуществляется в соответствии со ст. 64 указанного Федерального закона.
В указанной статье законодатель постановил отнести:

1) памятники истории и культуры республиканского значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством РФ, — к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ;
2) объекты исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством РФ по состоянию на день вступления в силу Федерального закона N 73-ФЗ, — к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ;
3) памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с Законом РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», — к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр, за исключением случаев отнесения указанных памятников истории и культуры к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ.
4) объекты, являющиеся на день вступления в силу Федерального закона N 73-ФЗ вновь выявленными памятниками истории и культуры на основании Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», — к выявленным объектам культурного наследия с последующим переоформлением документов, предусмотренных ст. 17 Федерального закона N 73-ФЗ, в порядке, установленном Правительством РФ.
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством РФ и Федеральным законом N 73-ФЗ (ст. 5).
Под государственной охраной объектов культурного наследия в целях указанного Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ (ст. 6).
При практическом применении норм комментируемой статьи следует учитывать также положения ст. 63 «Срок и пределы действия нормативных актов об охране и использовании памятников истории и культуры Российской Федерации» Федерального закона N 73-ФЗ.
Впредь до вступления в силу утвержденных Правительством РФ нормативных актов, издание которых отнесено Федеральным законом N 73-ФЗ к полномочиям Правительства РФ, но не позднее 31 декабря 2010 г. сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 (СП СССР. 1982. N 26. Ст. 133) и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат Федеральному закону N 73-ФЗ (п. 1 ст. 63).

Впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, приостановлены:
— приватизация объектов культурного наследия федерального значения;
— регистрация права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности (п. 2 ст. 63).
Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865.
Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном Федеральным законом N 73-ФЗ, но не позднее 31 декабря 2010 г. подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества.
Договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, закрепляющие за физическими и юридическими лицами — пользователями памятниками истории и культуры соответствующие памятники истории и культуры, находящиеся в государственной собственности, подлежат переоформлению с участием соответствующих органов охраны объектов культурного наследия и с учетом требований указанного Федерального закона (п. 3 ст. 63).
Впредь до начала проведения историко-культурной экспертизы в порядке, установленном Федеральным законом N 73-ФЗ, но не позднее 31 декабря 2010 г. сохраняются порядок согласования градостроительной и проектной документации и порядок согласования и выдачи разрешений на проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, установленные статьями 31, 34, 35, 40, 42 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» (п. 4 ст. 63).
Историко-культурная экспертиза — государственная экспертиза, проводимая в соответствии с главой 5 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях:
— обоснования включения объекта культурного наследия в реестр;
— определения категории историко-культурного значения объекта культурного наследия;
— обоснования изменения категории историко-культурного значения объекта культурного наследия, исключения объекта культурного наследия из реестра;
— определения соответствия проектов зон охраны объекта культурного наследия, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, намечаемых землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, а также проектов проведения указанных работ требованиям государственной охраны объекта культурного наследия;
— определения степени соответствия проектной документации и производственных работ нормативным требованиям к сохранению объекта культурного наследия;
— отнесения объекта культурного наследия к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации или к объектам всемирного культурного наследия (ст. 28 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
Зоны охраны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством Российской Федерации вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения, отнесены соответственно к зонам охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения (п. 5 ст. 63).
Заключение историко-культурной экспертизы оформляется в виде акта, в котором содержатся результаты исследований, проведенных экспертами в установленном порядке. Заключение является основанием для принятия решения соответствующим органом охраны объектов культурного наследия о возможности проведения работ, а также для принятия иных решений, вытекающих из заключения об объектах историко-культурной экспертизы.
В случае несогласия с заключением историко-культурной экспертизы соответствующий орган охраны объектов культурного наследия по собственной инициативе либо по заявлению заинтересованного лица вправе назначить повторную экспертизу в порядке, установленном Правительством РФ. В случае несогласия с решением соответствующего органа охраны объектов культурного наследия физическое или юридическое лицо может обжаловать это решение в суд (ст. 32).
Впредь до утверждения Правительством РФ положения о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в Российской Федерации сохраняется порядок отнесения объектов, представляющих историко-культурную ценность, к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, установленный законодательством РСФСР и законодательством РФ (п. 6 ст. 63).
1. Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены комментируемым Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (далее — охранное обязательство).

В соответствии с п. 62 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры (утверждено Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865; приложение к Приказу Министерства культуры СССР от 29 сентября 1982 г. N 604) охранные обязательства выдаются местным государственным органам охраны памятников:
— государственными, кооперативными и иными общественными предприятиями, учреждениями, организациями, а также другими организациями и лицами, использующими памятники истории и культуры для научных, культурно-просветительных, туристских и иных целей;
— жилищными управлениями (отделами) исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, использующими недвижимые памятники (в соответствии с их характером и назначением) как жилые помещения;
— общественными организациями и гражданами, в собственности которых находятся недвижимые памятники;
— предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, в пользование которым предоставлены земли с расположенными на них недвижимыми памятниками, за исключением памятников, используемых на основе охранно-арендных и охранных договоров;
— предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, в пользовании или собственности которых находятся движимые памятники.
Мероприятия по обеспечению сохранности памятников истории и культуры, предусмотренные охранными обязательствами, осуществляются за счет средств пользователей или собственников памятников (п. 64 Положения).
Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные части.
В соответствии со ст. 134, ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

2. Условия охранных обязательств определяются в отношении:
— объектов культурного наследия федерального значения — федеральным органом охраны объектов культурного наследия (Министерством культуры РФ);
— объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия муниципального значения — органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Правительство РФ непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти, специально уполномоченный в области государственной охраны объектов культурного наследия (далее — федеральный орган охраны объектов культурного наследия), осуществляет меры по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия.
3. Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном законодательством РФ, одновременно с заключением сделки приватизации.
Правительство РФ приняло Постановление от 16 декабря 2002 г. N 894 «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия». Постановлением было утверждено Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия (далее — Положение).
В соответствии с п. 2 Постановления установлено, что в отношении объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия, приватизация которых не завершена на дату вступления в силу Постановления, охранные обязательства разрабатываются в соответствии с Положением, за исключением случаев, когда до указанной даты в установленном порядке было направлено предложение о совершении сделки приватизации указанных объектов.
На объекты культурного наследия, приватизированные в соответствии с законодательством РФ до вступления в силу Постановления, действие Положения распространяется в части выполнения собственником объекта культурного наследия принятых охранных обязательств, контроля за их выполнением, а также порядка подтверждения выполнения охранных обязательств.
В отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизированных в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации, но без оформления охранных обязательств, охранные обязательства разрабатываются и оформляются в порядке, определенном Положением (п. 3 Постановления).
Министерству культуры РФ по согласованию с Министерством имущественных отношений РФ поручено давать необходимые разъяснения по вопросам, связанным с применением Постановления (п. 4 Постановления).
Положение в соответствии с законодательством РФ о приватизации и законодательством РФ об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации устанавливает требования к подготовке, содержанию и выполнению охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия (далее — объекты культурного наследия), меры по контролю за их выполнением, а также требования к подтверждению их выполнения собственниками объектов культурного наследия.
Подготовка охранных обязательств осуществляется в отношении объектов культурного наследия, являющихся самостоятельными объектами приватизации, а также в отношении объектов культурного наследия, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий (п. п. 1 — 3 Положения).
Министерство культуры РФ и органы исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия (далее — орган охраны объектов культурного наследия), при подготовке охранного обязательства вправе в установленном порядке:
— назначать проведение экспертизы,

— привлекать к работе по определению условий охранного обязательства научно-исследовательские, проектные, конструкторские и иные организации, а также независимых оценщиков (п. 5 Положения).
Министерство культуры РФ осуществляет методическое обеспечение подготовки охранных обязательств.
Орган охраны объектов культурного наследия утверждает охранное обязательство и направляет его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия.
Порядок и сроки направления охранного обязательства органом охраны объектов культурного наследия в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации, согласовываются указанными органами исходя из планируемых сроков приватизации объектов культурного наследия (п. п. 6 — 7 Положения).
Условия охранного обязательства включаются в:
— решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия;
— качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.
При приватизации унитарного предприятия путем преобразования его в открытое акционерное общество охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия, приватизируемого в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, оформляется в виде приложения к передаточному акту.
При приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия, путем внесения их в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи акций.
Условия охранного обязательства:
— разрабатываются на основании нормативных требований к сохранению объекта культурного наследия и должны обеспечивать его сохранение, содержание и использование с учетом особенностей, послуживших основанием для его отнесения к категории объектов культурного наследия, при любой намечаемой хозяйственной деятельности.
— определяются с учетом вида объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования (п. п. 8 — 10 Положения).
Условия охранного обязательства, касающиеся сохранения объекта культурного наследия, должны предусматривать:
а) финансирование, организацию и (или) выполнение собственником работ по сохранению объекта, в том числе консервацию, реставрацию, воссоздание, ремонт, приспособление объекта культурного наследия для современного использования или иных необходимых мероприятий;
б) перечень работ по сохранению объекта культурного наследия, проведение которых возлагается на собственника;
в) сроки (периодичность) выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, требования к качеству материалов и технологий, используемых при выполнении указанных работ, а в случае необходимости — технические характеристики материалов и технологий, допустимых для применения, а также требования к квалификации персонала, выполняющего соответствующие работы;

г) обязанность собственника в случае обнаружения в процессе работ археологических и иных не известных ранее объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, направить в 3-дневный срок со дня их обнаружения письменное сообщение о них в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия;
д) обязанность собственника при приватизации архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов сохранять их композиционную целостность;
е) обязанность собственника при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте культурного наследия обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных, строительных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, осуществлять производственные работы на указанных объектах с разрешения (или при наличии согласования) органа охраны объектов культурного наследия или иных органов исполнительной власти;
ж) порядок подтверждения выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.
Отдельные условия охранного обязательства, касающиеся сохранения объекта культурного наследия, могут быть изложены в виде плана ремонтно-реставрационных или иных работ и благоустройства территории объекта культурного наследия, утверждаемого в установленном порядке, с указанием:
— сроков разработки и утверждения проектно-сметной документации;
— ориентировочной стоимости работ;
— предполагаемых сроков выполнения работ и порядка подтверждения их выполнения (п. п. 11 — 12 Положения).
Необходимым условием охранных обязательств в отношении приватизируемых ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, а также их составных частей является требование согласованного режима доступа населения к частям объекта культурного наследия, находящимся в собственности разных лиц (п. 15 Положения).
По соглашению сторон при отчуждении объекта культурного наследия может предусматриваться обязанность собственника в месячный срок после перехода к нему права собственности на объект заключить на условиях, согласованных с органом охраны объектов культурного наследия, договор страхования объекта культурного наследия на случай его полного или частичного физического разрушения (п. 16 Положения).
При передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия его собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства, в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований о соблюдении условий охранного обязательства, касающихся использования объекта культурного наследия.
При отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий (п. 17 Положения).
При отсутствии в охранном обязательстве, оформленном до вступления в силу Положения, требований о порядке подтверждения собственником выполнения условий охранных обязательств такое подтверждение осуществляется по запросу органа охраны объектов культурного наследия, направляемому собственнику, как правило, не чаще одного раза в 6 месяцев. Запрос направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
При наличии у органа охраны объектов культурного наследия информации об обстоятельствах, которые причиняют или могут причинить ущерб объекту культурного наследия, указанный орган вправе направить запрос о подтверждении собственником выполнения условий охранного обязательства до истечения 6 месяцев с даты направления предыдущего запроса.
Предметом запроса может являться информация о выполнении условий охранного обязательства и соблюдении требований законодательства РФ об объектах культурного наследия, а также иная информация, необходимая для решения вопросов обеспечения сохранности объекта культурного наследия (п. 18 Положения).
4. Охранное обязательство должно содержать требования к:
— содержанию объекта культурного наследия;
— условиям доступа граждан;
— порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ;
— иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования.
Условия охранного обязательства, касающиеся содержания и использования объекта культурного наследия, должны обеспечивать:
— сохранение объекта;
— возможность реализации в установленном порядке права граждан на доступ к приватизированным культурным ценностям;
— осуществление в установленном порядке контроля за исполнением условий охранного обязательства со стороны органа охраны объектов культурного наследия.
Условия охранного обязательства, касающиеся содержания и использования объекта культурного наследия, должны предусматривать:
а) обеспечение собственником соблюдения требований законодательства РФ в отношении порядка сохранения, содержания, использования и охраны объектов культурного наследия при передаче объекта во владение и (или) пользование третьим лицам;
б) порядок и условия обеспечения собственником доступа граждан к приватизированному объекту культурного наследия, в том числе в научных и образовательных целях, включая периодичность посещений, предельный размер взимаемой платы за посещения, а также основания и порядок изменения указанных условий;
в) сохранение профильной деятельности (услуг) объекта культурного наследия или социально значимого способа его использования, а также организацию обслуживания льготных категорий населения;
г) технические и иные параметры допустимого использования и содержания объекта культурного наследия в случаях, когда его состояние требует соблюдения определенного режима использования, а также приобретение на праве собственности или ином законном основании и применение необходимых для этого оборудования, инвентаря, устройств и материалов;
д) обеспечение собственником доступа к объекту культурного наследия представителей органа охраны объектов культурного наследия с целью осуществления ими в соответствии с законодательством РФ контроля за соответствием порядка сохранения, содержания и использования данного объекта условиям охранного обязательства и требованиям законодательства РФ об объектах культурного наследия, предоставление указанному органу необходимых документов и иной информации, относящихся к предмету проверки;
е) обязанности собственника:

— осуществлять расходы по содержанию объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
— поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии;
— не производить работы, изменяющие предмет охраны;
— незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, причинивших ущерб объекту культурного наследия и его территории или угрожающих причинением такого ущерба, и безотлагательно принимать меры для предотвращения дальнейшего разрушения, а также незамедлительно проводить необходимые работы по его сохранению;
— не использовать объект культурного наследия и его территорию:
под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов, материалов, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты, а также материалов, имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;
под производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от их мощности;
под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ (п. п. 13 — 14 Положения).
В случае если интерьер внутренних помещений объекта культурного наследия не является предметом охраны данного объекта, обеспечение доступа граждан во внутренние помещения объекта культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия.
В порядке, определенном Правительством РФ, утверждаются:
— требования к подготовке охранных обязательств, их содержанию и выполнению;
— меры по контролю за их выполнением;
— требования к подтверждению выполнения этих обязательств собственником объекта культурного наследия.
В соответствии с Положением сведения, представляемые собственником в подтверждение выполнения условий охранного обязательства, должны быть полными и достоверными с приложением необходимой документации, подтверждающей проведение соответствующих работ, их объем, характеристики применяемых материалов, технологий и методик, а также иные сведения, относящиеся к выполнению условий охранного обязательства. Сведения представляются собственником в сроки, определенные условиями охранного обязательства, а при отсутствии сроков — в течение месяца после получения запроса органа охраны объектов культурного наследия.
В случае разногласий между собственником и соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также с целью определения степени соответствия проектной документации и производственных работ нормативным требованиям к сохранению объекта культурного наследия может быть в установленном порядке назначено проведение экспертизы или иных необходимых исследований. Расходы на проведение экспертизы и исследований осуществляет их заказчик (п. п. 20 — 21 Положения).
Орган охраны объектов культурного наследия организует учет утвержденных им охранных обязательств, мониторинг их выполнения, а также осуществляет контроль за выполнением условий охранных обязательств (п. 22 Положения).
В случае выявления нарушений условий охранного обязательства орган охраны объектов культурного наследия направляет собственнику предписание об устранении нарушений условий охранного обязательства. В случае неустранения собственником нарушений в установленный срок орган охраны объектов культурного наследия обращается в суд с иском о понуждении собственника выполнить условия охранного обязательства в натуре и (или) о взыскании с него убытков, причиненных нарушением условий охранного обязательства (п. 23 Положения).

Статья 30. Особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения

1. Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:
объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;
объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;
детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);
жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;
объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.
Изменение назначения указанных в настоящем пункте объектов осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.
2. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.
3. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, разрешенные для приватизации, но не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, могут приватизироваться отдельно в соответствии с настоящим Федеральным законом.
4. Обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации.
В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение указанного срока органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

Комментарий к статье 30

В статье устанавливаются особенности приватизации объектов социально-культурного назначения и объектов коммунально-бытового назначения. Основной особенностью приватизации этих объектов является обязанность нового собственника сохранять в течение определенного срока профиль предприятия.
Указом Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» устанавливалось (п. 1 Указа), что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, по решению их трудовых коллективов в состав приватизируемого имущества могут быть включены находящиеся на балансе приватизируемого предприятия объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, образования, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения (бани, прачечные, парикмахерские и другие объекты) с обязательным сохранением их профиля. Срок сохранения профиля предприятия в Указе не устанавливался.
Приватизации подлежали объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, за исключением:
— объектов, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством РФ о приватизации;
— зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, в том числе встроенно-пристроенных (за исключением находящихся в границах территории предприятия), используемых предприятиями торговли, общественного питания, бытового обслуживания, для нужд организаций и учреждений социальной защиты населения, детских домов, домов ребенка, домов престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;
— оздоровительных детских дач, лагерей;
— объектов транспортного и энергетического обеспечения данного региона;
— объектов и учреждений здравоохранения, обслуживающих жителей данного региона;
— жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций.
Подавляющее большинство объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
С целью освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и в соответствии с Указом Президента РФ от 28 октября 1994 г. N 2027 «О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» Правительство РФ приняло Постановление от 7 марта 1995 г. N 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» (в ред. Постановления Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 966).
Указанным Постановлением утверждено Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.
Кроме того, было установлено, что для передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (п. 2 Постановления):

— предприятия, находящиеся в стадии приватизации, вносят перечни таких объектов в планы приватизации отдельным разделом;
— предприятия, планы приватизации которых утверждены, вносят в установленном порядке изменения в планы приватизации, включая в них перечни передаваемых объектов.
Утверждение плана приватизации предприятия (изменений, вносимых в план приватизации предприятия) является решением о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (п. 3 Постановления).
Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не подлежащих приватизации в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, и в ведении казенных заводов (казенных фабрик, казенных хозяйств), создаваемых в соответствии с Указом Президента РФ от 23 мая 1994 г. N 1003 «О реформе государственных предприятий», передаются в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность в порядке, установленном распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. N 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» (п. 4 Постановления).
В п. 7 Постановления рекомендовалось:
— органам исполнительной власти субъектов РФ руководствоваться установленным Постановлением порядком при передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся в государственной собственности субъектов РФ, в муниципальную собственность;
— органам местного самоуправления создавать на основе существующих органов управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципальные структуры по управлению жилищно-коммунальной сферой со статусом юридических лиц (службы заказчика), в функции которых включить заключение договоров подряда с предприятиями, обслуживающими объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Следует отметить, что в соответствии с п. 15 ст. 43 Федерального закона N 178-ФЗ (см. комментарий) положения п. 1 ст. 30 не применяются при приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта.
1. Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:
— объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;
— объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;
— детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);
— жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;
— объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.
Изменение назначения объектов социально-культурного назначения и объектов коммунально-бытового назначения осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.
2. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия (т.е. используемые по назначению объекты, указанные в п. 1 комментируемой статьи), подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством (см. Постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность»).
3. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, разрешенные для приватизации, но не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, могут приватизироваться отдельно в соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ.
4. Обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации.
Моментом приватизации следует считать дату государственной регистрации права собственности и договора, на основании которого приватизирован соответствующий объект социально-культурного или коммунально-бытового назначения.
В последнем абзаце комментируемой статьи установлено право органов местного самоуправления в случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

1. При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
2. Ограничениями могут являться:
1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;
2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, — обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения;
3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
3. Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно:
обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;
обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;
обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.
4. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.
5. Переход прав на государственное или муниципальное имущество, обремененное публичным сервитутом, не влечет за собой прекращение публичного сервитута.
Предусмотренные настоящей статьей ограничения прав собственника имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом, вплоть до их отмены (прекращения публичного сервитута).
6. В случае нарушения собственником имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения суда:
указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута;
с указанного лица могут быть взысканы убытки, причиненные нарушением условий обременения, в том числе публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при отсутствии последнего — в доход субъекта Российской Федерации.
7. Обременение, в том числе публичный сервитут, может быть прекращено или их условия могут быть изменены в случае:
отсутствия или изменения государственного либо общественного интереса в обременении, в том числе в публичном сервитуте;
невозможности или существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению.
8. Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

Комментарий к статье 31

Нормами статьи устанавливаются обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества.
1. При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными комментируемым Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Под ипотекой понимается залог недвижимости.
Значение понятия «залог» установлено в ст. 334 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ (ст. ст. 334 — 358), применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ст. 334 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (ст. 335 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности, имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен (ст. 336 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил формы договора и его регистрации влечет недействительность договора о залоге (ст. 339 ГК РФ).
Арестом имущества в качестве способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. Арест имущества производится в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 НК РФ).
2. Ограничениями могут являться:

1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения (см. комментарий к ст. 30);
2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, — обязанность содержать:
— объекты гражданской обороны (гражданская оборона — система мероприятий по подготовке к защите и по защите населения, материальных и культурных ценностей на территории РФ от опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий. Служба гражданской обороны — служба, предназначенная для проведения мероприятий по гражданской обороне, включая подготовку необходимых сил и средств и обеспечение действий гражданских организаций гражданской обороны в ходе проведения аварийно-спасательных и других неотложных работ при ведении военных действий или вследствие этих действий (ст. 1 Федерального закона от 12 февраля 1998 года N 28-ФЗ «О гражданской обороне»). Данный Федеральный закон определяет задачи в области гражданской обороны и правовые основы их осуществления, полномочия органов государственной власти РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, а также силы и средства гражданской обороны (см. преамбулу). К объектам гражданской обороны относятся убежища, противорадиационные укрытия, специализированные складские помещения для хранения имущества гражданской обороны, санитарно-обмывочные пункты, станции обеззараживания одежды и транспорта, а также иные объекты, предназначенные для обеспечения проведения мероприятий по гражданской обороне (п. 2 Порядка создания убежищ и иных объектов гражданской обороны, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 29 ноября 1999 г. N 1309). Создание объектов гражданской обороны в мирное время осуществляется на основании планов, разрабатываемых федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ и согласованных с Министерством РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и Министерством экономики РФ (п. 7 Порядка создания убежищ и иных объектов гражданской обороны). В соответствии с п. 2 указанного Постановления методическое руководство и контроль за созданием и поддержанием в готовности убежищ и иных объектов гражданской обороны осуществляет Министерство РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий);
— объекты социально-культурного назначения и объекты коммунально-бытового назначения (см. комментарий к ст. 30);
— имущество мобилизационного назначения (мобилизационная подготовка в Российской Федерации — комплекс мероприятий, проводимых в мирное время, по заблаговременной подготовке экономики РФ, экономики субъектов РФ и экономики муниципальных образований, подготовке органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, подготовке Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований, органов и создаваемых на военное время в соответствии с Федеральным законом «Об обороне» специальных формирований к обеспечению защиты государства от вооруженного нападения и удовлетворению потребностей государства и нужд населения в военное время. Мобилизация в Российской Федерации — комплекс мероприятий по переводу экономики РФ, экономики субъектов РФ и экономики муниципальных образований, переводу органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций на работу в условиях военного времени, переводу Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований, органов и специальных формирований на организацию и состав военного времени. Мобилизация в Российской Федерации может быть общей или частичной (ст. 1 Федерального закона от 26 февраля 1997 г. N 31-ФЗ «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации»). Организации не вправе отказываться от заключения договоров (контрактов) о выполнении мобилизационных заданий (заказов) в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства, если с учетом мобилизационного развертывания производства их возможности позволяют выполнить эти мобилизационные задания (заказы). Возмещение государством убытков, понесенных организациями в связи с выполнением ими мобилизационных заданий (заказов), осуществляется в порядке, определяемом Правительством РФ (ст. 9 Федерального закона «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации»));
3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
3. Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать:
— беспрепятственный доступ, проход, проезд;
— возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;
— возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.
4. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации.

Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества (см. комментарий к ст. 15).
5. Переход прав на государственное или муниципальное имущество, обремененное публичным сервитутом, не влечет за собой прекращение публичного сервитута.
Предусмотренные комментируемой статьей ограничения прав собственника имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом (т.е. распространяются на всех новых собственников такого имущества), вплоть до их отмены (прекращения публичного сервитута).
6. В случае нарушения собственником имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения суда:
— указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута;
— с указанного лица могут быть взысканы убытки, причиненные нарушением условий обременения, в том числе публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при отсутствии последнего (например, в городах Москве и Санкт-Петербурге) — в доход субъекта РФ.
7. Обременение, в том числе публичный сервитут, может быть прекращено или их условия могут быть изменены в случае:
— отсутствия или изменения государственного либо общественного интереса в обременении, в том числе в публичном сервитуте;
— невозможности или существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению.
8. Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускаются на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

Статья 32. Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества

1. Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.
2. Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются:
сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;
порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество;
сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты;
иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.
Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.
3. Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
4. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

Комментарий к статье 32

Нормами статьи регламентируются оформление и государственная регистрация сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества.
1. Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.
2. Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются:
— сведения о сторонах договора;
— наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения;
— состав и цена государственного или муниципального имущества;
— количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость (при приватизации путем продажи акций открытого акционерного общества; см. комментарий к ст. ст. 19, 21, 22);
— в соответствии с комментируемым Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя;
— форма и сроки платежа за приобретенное имущество (см. комментарий к ст. ст. 34, 35);
— условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем (см. комментарий к ст. 14);
— порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (см. комментарий к ст. 26);
— сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты (см. комментарий к ст. 31);
— иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.
Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь:
— сроки их исполнения;
— определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку (за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег).
3. Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных комментируемым Федеральным законом.
4. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества являются договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.
Последнее предложение комментируемой статьи, содержащее указание на то, что «расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя», в последние годы вызвало множество шуток и анекдотов.
В п. 4 ст. 32 речь идет только о государственной регистрации сделок с приватизируемым недвижимым имуществом. Значение понятия «регистратор прав» установлено в ст. 15 «Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий учреждение юстиции по регистрации прав (далее — регистратор прав), назначается на должность и освобождается от нее органом, уполномоченным Правительством РФ, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). На должность регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждения юстиции по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством РФ (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Следует отметить, что в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет никаких упоминаний о какой-либо оплате услуг регистратора прав каким-либо участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (собственником недвижимого имущества или обладателем иных подлежащих государственной регистрации прав на него).
Плата может взиматься только самим учреждением юстиции по государственной регистрации прав, а не регистратором прав.
В 2002 — 2004 гг. система регистрации прав на недвижимость в условиях ее реформирования стала давать сбои, выразившиеся в значительном увеличении сроков регистрации сделок. В результате допущенной редакционной неточности (ошибки или шутки) в этих условиях процитированная норма может восприниматься как рекомендация законодателя собственнику оплачивать дополнительные услуги должностного лица Министерства юстиции РФ.
Источники средств для создания и развития системы государственной регистрации прав определены в ст. 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Система государственной регистрации прав создается за счет:
— платы за регистрацию;
— платы за предоставление информации о зарегистрированных правах;
— бюджетных средств;
— иных не запрещенных законом источников.
Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ.
Максимальный размер платежей на территории РФ устанавливается Правительством РФ.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Правительство РФ приняло Постановление от 26 февраля 1998 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» (в ред. Постановления Правительства РФ от 16 июля 2002 г. N 529).
Максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственная регистрация прав) составляют:
— для физических лиц — 300 руб.;
— для юридических лиц — 5000 руб.
Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 20000 рублей.
Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее — информация о зарегистрированных правах) составляют:
— для физических лиц — 25 руб.;
— для юридических лиц — 100 руб.
Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 300 руб.
Максимальный размер платы за государственную регистрацию права собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на земельный участок, которое возникает при разграничении государственной собственности на землю, составляет 100 руб.
Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и законодательством, определяющим полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ, предписано в месячный срок обеспечить решение вопросов, связанных с определением размеров, порядка, сроков и формы внесения взимаемой на территории субъекта РФ платы за государственную регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах с учетом ее максимальных размеров, установленных Постановлением, а также использования средств, получаемых в виде указанной платы, за исключением ее централизуемой доли.
Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

Первый Столичный Юридический Центр

тел. (495) 649-41-49; 649-11-65

Актуальная тематика:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИВАТИЗАЦИИ И ВЫКУПЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

2. ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ И ВЫКУПА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

3. СПОСОБЫ ПРИВАТИЗАЦИИ И ВЫКУПА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

4. ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

5. СПОСОБЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

6. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВАп (подборка судебных решений за 2004 год)

7. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Добавить комментарий

Совет АДВОКАТА