ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65 (многоканальный), 649-41-49.

Актуальные вопросы приобретения права собственности на жилые
помещения, занимаемые по договору социального найма

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации внесло кардинальные изменения в сферу правового регулирования жилищных отношений, а также отношений собственности в жилищной сфере.
В соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ с 1 января 2007 г. признаются утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В свете предстоящей отмены возможности бесплатной приватизации гражданами, в том числе военнослужащими, жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, вопросы приватизации и приобретения жилья в собственность становятся весьма актуальными.
Несмотря на то, что в настоящее время приватизация жилья, полученного по договору социального найма до 1 марта 2005 г., допускается, в ряде случаев граждане сталкиваются с отказом уполномоченных органов в бесплатной передаче в собственность жилых помещений, занимаемых данными гражданами.
Довольно распространены подобные случаи в процессе приватизации квартир в домах, построенных за счет средств федерального бюджета в целях жилищного обеспечения военнослужащих, но по каким-либо причинам не переданных в муниципальную собственность или собственность соответствующего субъекта Российской Федерации* (1).
К примеру, на территории муниципального образования строится дом в целях жилищного обеспечения военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. После завершения строительства и подписания акта госприемки процесс передачи дома в муниципальную собственность затягивается, а права на соответствующие части дома (квартиры, места общего пользования и т.п.) вообще ни одним из инвесторов (военными организациями и органом местного самоуправления) не регистрируются в нарушение ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, на практике складывается абсурдная ситуация: дом сдан по акту госкомиссии и введен в эксплуатацию, но права собственности на дом как объект недвижимости инвесторами не оформлены, т. е. право собственности на дом вообще отсутствует, и у каждого из инвесторов есть лишь право собственности на строительные материалы, санитарно-техническое оборудование, инженерные коммуникации и другие материалы из которых состоит дом.
В подобной ситуации в отсутствие уполномоченного собственника (зачастую право собственности не зарегистрировано), а также в отсутствие механизма передачи в собственность такого жилья приватизировать жилое помещение довольно сложно даже в случае, когда те или иные органы управления не возражают против бесплатной передачи жилья в собственность соответствующих граждан. Как следствие этого, при попытке разрешить вопросы, связанные с приватизацией жилья, во внесудебном порядке зачастую следует отказ в приватизации такого жилья, либо на обращение граждан вовсе не дается никакого ответа.
Следует учитывать то, что в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по жилищным спорам «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» 1994 г. указано, что «отказом в приватизации надлежит считать наличие письменного решения (ответа) об этом должностного лица, на которое законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, либо неполучение такого решения (ответа) по истечении двух месяцев со дня подачи заявления о приватизации». Таким образом, непредставление в указанный срок ответа на заявление о приватизации жилого помещения на практике рассматривается как отказ в приватизации (бесплатной передаче в собственность) жилья.
В подобных случаях гражданам (военнослужащим) не остается ничего другого, как попытаться разрешить свой вопрос в судебном порядке. При этом традиционно в просительной (резолютивной) части искового заявления указывается на признание отказа соответствующего органа управления (должностного лица) незаконным (неправомерным, необоснованным) и на обязание соответствующего органа передать в собственность гражданину соответствующее жилое помещение.
До обращения в суд гражданин (военнослужащий) должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о передаче ему в собственность занимаемого им жилого помещения, приложив к нему необходимые документы. При этом на заявление гражданина (военнослужащего) должен последовать отказ в удовлетворении его требования о приватизации жилья (в форме прямого отказа либо в виде непредставления ответа на заявление о приватизации в течение установленного срока).
Вместе с тем в последнее время формируется судебная практика признания права собственности на подобные квартиры, что в значительной степени облегчает разрешение данного проблемного вопроса.
Чтобы разобраться в указанных вопросах, рассмотрим некоторые особенности судебного порядка разрешения спора о приватизации жилья.
Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ от 24 августа 1993 г. N 8 „требования граждан о бесплатной передаче в общую собственность всех проживающих в нем (жилом помещении — З.А.) лиц, либо в собственность одного или нескольких из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность о передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе в совместную либо долевую“.
При этом согласно п. 8 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исходя из смысла преамбулы и ст.ст. 1, 2 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
В п. 2 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства. Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке.
Относительно тех жилых помещений, о которых идет речь в настоящей статье, следует сказать о том, что отказ в их приватизации по основаниям отсутствия механизма их передачи в собственность гражданам не основан на Законе Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ и является неправомерным (нарушены ст.ст. 2, 6, 8 указанного Закона), поскольку подобные квартиры не относятся к категории жилых помещений, не подлежащих приватизации.
Кроме того, с учетом того, что в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 ноября 1996 г. N 1592, распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-рп такие дома должны полностью передаваться в муниципальную собственность (или в собственность соответствующего субъекта Российской Федерации), а также то, что создавшаяся ситуация нарушает права граждан, предусмотренные ст. 35 Конституции Российской Федерации и ст. 2 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“, исходя из смысла действующего законодательства Российской Федерации, граждане (военнослужащие) вправе обратиться в суд с иском о признании за ними права собственности на соответствующие жилые помещения в судебном порядке.
Об этом прямо свидетельствует сложившаяся по данному вопросу судебная практика, в том числе Верховного Суда Российской Федерации, позиция которого была отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2005 г.).
В частности, в содержании ответа на правовой вопрос N 22 в указанном Обзоре сделан вывод о том, что если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.
Следовательно, наиболее рациональным вариантом разрешения проблемы гражданами (военнослужащими) в рассматриваемой ситуации является обращение в суд с исками о признании за ними права собственности на соответствующие жилые помещения, а не с иском о понуждении (обязании) соответствующих органов управления передать жилые помещения в собственность в порядке приватизации. Это объясняется тем, что впоследствии гражданам не придется совершать ряд излишних действий (в том числе заключать договор передачи жилого помещения), которые могут значительно затянуть по времени процесс регистрации права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
Следует сказать и о том, что проблему приобретения права собственности на жилые помещения военнослужащими, гражданами, уволенными с военной службы, еще предстоит разрешить на законодательном уровне, поскольку отмена возможности безвозмездной передачи жилья в собственность граждан неблагоприятно сказывается в процессе реализации жилищных прав военнослужащих, вступает в противоречие с отдельными положениями ст. 15 Федерального закона „О статусе военнослужащих“ от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ (с последующими изменениями).
Сохранение возможности приватизации жилья для отдельных категорий военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, а также создание действенного механизма приобретения права собственности на жилые помещения способствовало бы повышению престижа военной службы в целом и благоприятно сказывалось на жизнедеятельности войск. Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии З.Х. Акчурина.


Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.