Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ
"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
Реклама
Приватизация земель общего пользования
Статьи
→
Недвижимость
→
Приватизация и расприватизация
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65(многоканальный), 649-41-49.
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Если аренда земельных участков общего пользования возможна и даже неизбежна, то и последствия такой передачи — их выкуп также не должен встречать принципиальных возражений.
В последнее время в судебной практике стали появляться судебные решения, которые за временным отсутствием нового lex agraria разрешают возникающие коллизии, руководствуясь буквально здравым смыслом.
Так, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск ООО«Альтаир Ойл Юг» о понуждении администрации г. Краснодара в двухнедельный срок направить истцу проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного под автоматической заправочной станцией(АЗС), принадлежащей заявителю на праве собственности. На момент предъявления иска спорный земельный участок находился у истца в аренде сроком на 5 лет.
По мнению ответчика, земельный участок не подлежал приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, поскольку относится к землям общего пользования(расположен за красной линией застройки) и находится в зоне перспективной реконструкции центра города.
Решением от 18 июня 2005 г. заявление удовлетворено на основании статьи 36 ЗК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд пришел к выводу, что возведенное в установленном порядке строение на земельном участке общего пользования изменяет назначение таких земель. Земельный участок перестает быть территорией общего пользования в смысле, придаваемом этому понятию Градостроительным кодексом РФ. Поскольку со строительством и вводом в эксплуатацию АЗС земельный участок используется для целей АЗС — реализации бензина потребителям, то довод администрации о запрете приватизации земельного участка со ссылкой на пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ следует отклонить. Эта позиция нашла поддержку и в кассационной инстанции.
Все принятые по данному делу судебные акты говорят о том, что если имеет место аренда земельного участка общего пользования, то назначение участка изменяется, он утрачивает режим общего пользования и, следовательно, может быть приватизирован.
О важности определения понятий
По сути дела, земельные участки общего пользования приобретают свой особый статус не прямо, а только опосредованно, через связь с землей определенных в законе элементов коммунальной инфраструктуры(площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, пляжи) или природных объектов(закрытые водоемы). Другими словами, правовой режим общего пользования земельные участки приобретают не сами по себе, а лишь в силу наличия на них определенных, указанных в законе объектов или элементов инфраструктуры, к которым и должен быть обеспечен беспрепятственный доступ для любого лица. Общедоступный земельный участок в большинстве таких случаев — это лишь необходимый пространственный базис для размещения на нем общедоступного объекта. С этой точки зрения земельное законодательство содержит досадный пробел, не устанавливая непосредственной функциональной и правовой связи между объектами общего пользования и обслуживающими их земельными участками общего пользования.
Например, в перечне земельных участков общего пользования указаны набережные. Казалось бы, понятие интуитивно ясное, не требующее какой-либо конкретизации. Тем не менее первая же попытка найти какое-то нормативное содержание у данного понятия наталкивается на серьезные затруднения.
Дело в том, что в существующей классификации зданий и сооружений по Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 термин«набережная» включен в парадигму строительно-гидротехнических понятий, таких как«берегоукрепление»,«сооружение гидротехническое»,«плотина». Кроме того, тот же классификатор указывает на существование«набережной достроечной или судоремонтной», а также«набережной морской» как синонима«причала морского». СНиП 2.06.01-86«Гидротехнические сооружения. Основные положения проектирования» относит набережные наряду с пристанями и пирсами к гидротехническим сооружениям портов(внутрипортовые набережные), однако содержит в себе упоминание также и о«городских набережных».
Представляется очевидным, что первое значение термина«набережная» имеет строго технологическую, производственную ориентацию, которая не вполне соответствует легальным контекстам, где набережная рассматривается в качестве земельного участка общего пользования(п. 12 ст. 85 ЗК РФ). По всей видимости, последний контекст может иметь нормативное значение лишь применительно к«городским», а не«внутрипортовым» набережным, которые к землям общего пользования отнесены быть не могут. Но при втором толковании возникает еще одна непростая проблема. Если«городская» набережная — это в конечном счете улица, то необходимо решить вопрос, к какой«набережной» относится запрет на приватизацию: к набережной как гидротехническому сооружению, к набережной как улице или же к набережной, соединяющей в себе признаки того и другого одновременно?
Ростовская набережная
Поскольку закон не дает ответа на эти вопросы, разрешение подобного рода споров представляет особую сложность и демонстрирует заметные колебания судебной практики. Примером этому может быть спор, возникший по поводу приватизации части ростовской набережной.
Прокуратура Ростовской области в мае 2005 г. обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения территориального органа Минимущества РФ от 30 декабря 2003 г. N 24/03 о предоставлении в общую долевую собственность трем юридическим лицам(ОАО«Донинтурфлот», ООО«Тихий Дон» и ООО«Арго») земельного участка по ул. Береговой, 10 общей площадью 22,5 тыс. кв. м, а также о признании недействительным договора купли-продажи этого земельного участка от 5 апреля 2004 г. Предъявляя иск, прокуратура полагала, что ответчик мог продавать только расположенное на этом участке здание речного вокзала и землю под ним, но не часть набережной как место общего пользования.
Дело получило широкий резонанс, доходило даже до пикетов противников и сторонников конфликтующих сторон. По информации, опубликованной на сайте Арбитражного суда Ростовской области, со стороны заинтересованных лиц в процессе рассмотрения дела предпринимались попытки подмены понятия«набережной» как гидротехнического сооружения на«набережную» как градоформирующий градостроительный термин. По мнению самих работников суда,«разница между этими объектами в смысле их параметров, сложности, объема правового регулирования примерно такая же, как между девичьей косой и косой морской или речной». То есть за одним и тем же словом«набережная» — совершенно разный смысл и содержание. Суд в данном деле рассматривает понятие«набережная» именно как гидротехническое сооружение — понятие, соответствующее правовому статусу данного объекта.
Суд все же не смог полностью игнорировать то обстоятельство, что«набережная» как гидротехническое сооружение не в воздухе«висит», а является частью земельного участка, который по странному совпадению также называется«набережной» и по земельному законодательству должен быть общедоступным(как и всякая улица).
Исходя из этих соображений суд принял соломоново решение: из проданного земельного участка шириной 9 метров и длиной 220 метров возвратил Ростовской области 2,7 метра по ширине территории набережной с гидротехническими сооружениями от кромки воды до конца тротуара, а в частной собственности ответчиков оставил земельный участок шириной 6,3 метра и длиной 220 метров.
Таким образом, найден любопытный судебный компромисс, который«смягчает» бескомпромиссный запрет приватизационного законодательства на приватизацию земельных участков общего пользования.
Говоря строго, судебным решением фактически внесено изменение в установленный порядок землепользования и застройки, который может изменяться лишь в соответствии с нормами градостроительного законодательства. К сожалению, в гл. 4 Градостроительного кодекса РФ, посвященной градостроительному зонированию, предложен весьма громоздкий механизм принятия и изменения правил землепользования и застройки. Он малопригоден для решения текущих проблем, требующих оперативного реагирования, в том числе и для решения вопросов изменения границ территорий общего пользования. Но законной альтернативы ему пока нет.
Не является такой альтернативой и приведенное выше судебное решение по спору о набережной, поскольку суд не может, не выходя за рамки своей компетенции, подменять собою орган местного самоуправления в землеустроительных и градостроительных делах. В то же время в некоторых случаях процессуальные возможности судопроизводства позволяют рассматривать судебный акт в качестве допустимого способа разрешения подобного рода споров. Имеется в виду, что в соответствии со ст. 139 АПК РФ стороны могут заключить мировое соглашение, предметом которого станет определенное изменение границ территорий общего пользования с установлением при необходимости постоянного публичного сервитута для той части земельного участка, которая выводится из классического общедоступного режима.
Поскольку мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону, до утверждения соглашения арбитражный суд обязан проверить, действительно ли условия соглашения не ущемляют интересов городского сообщества. Заключая такое соглашение, орган местного самоуправления действует в интересах городского сообщества и в конечном счете перед ним несет ответственность. Если он готов такую ответственность нести, мешать ему в этом не следует. Статья подготовлена информационным отделом ПС Юр.Центра при содействии автора Лапач В.
Итак, юристы нашего Центра(адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
— консультирование устное, письменное, письменные заключения(консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация(VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества(в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц(предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65(многоканальный), 649-41-49.
30.07.2006
Совет АДВОКАТА
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектом малого предпринимательства
Регистрация права собственности на гараж
Жилищная консультация
Правовое заключение
Строительно-инвестиционные компании
Сопровождение сделки с недвижимостью
Уплата неустойки
Возмещение ущерба
Долевое строительство квартир
Составить договор дарения
Договор ренты
Дарственная на квартиру
Разделить лицевой счет
Вернуть деньги
Правовое заключение
Неустойка в долевом строительстве
Юридическое сопровождение сделки
Возврат налога при покупке квартиры
Арбитражные споры
Выселение из общежития
Неисполнение договора
Разделить квартиру
Раздел лицевого счета в квартире с долевой собственностью
Расторгнуть договор
Вопросы наследства
Страхование долевого строительства
Приватизировать служебное жилье
Передаточный акт
Приватизация жилья в общежитиях
Оформление собственности в ГСК
Оформление права собственности на квартиру
Как выписать человека из квартиры
Разделение лицевого счета
Прописаться к собственнику
Защита прав инвестора
Взыскание неустойки
Расписка в получении денег
Проблемы регистрации и прописки в г. Москве
Раздел квартиры
Договор купли продажи недвижимости
Как не стать обманутым соинвестором
Консультация юристов и адвокатов по семейным спорам
Арбитражный суд Московской области
Обманутые дольщики - кто они?
Претензия
Оспорить завещание
Наследование совместно нажитого имущества
Раздел жилья при разводе
Договор пожизненного содержания с иждивением
Защита прав собственника при изъятии нежилого помещения