Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Правовой навигатор Юрист он-лайн Совет АДВОКАТА Контакты Услуги
Главное меню
Главная - Юридические услуги в Москве
Мы судились с
Реклама
Судебная практика Центра
O компании
Контакты
Услуги
А знаете ли Вы, что
Актуальная тема
Юрист он-лайн
Статьи
RSS
Судебная практика
Совет АДВОКАТА
Мы в СМИ
Мы на TV и FM
Событие
Карта сайта
Новости
Новости
Новости права
Новости Высших Судов РФ
Новости недвижимости и строительства
Инвестирование
Инвестиционные компании
Страхование инвестиционных рисков
Юридическое сопровождение инвестиционных правоотношений
Законодательство
Кодексы
Законы РФ
Законы г. Москвы
Постановления Правительства РФ
Постановления Правительства г. Москвы
Законодательство
Справочная информация
Правовой навигатор
Публикации
Адресно-реквизитная информация
Справочная юридическая информация


Мы в СМИ

Как заработать на проблемной квартире?
Каждый знает, что недвижимость весьма прибыльная сфера деятельности. Однако сделать это можно не только с помощью инвестиций в строящиеся объекты, но и на проблемных квартирах вторичного рынка.
Недвижимость в Сочи «до» и «после» Олимпиады
Проводившиеся в Сочи Зимние Олимпийские игры дали колоссальный толчок местному рынку недвижимости. Кроме непосредственно олимпийских, было построено множество объектов жилой и курортной недвижимости, цены на которые тут же побили все мыслимые рекорды.
Миллион за ошибку Росреестра
Можно ли претендовать на компенсацию от государства за потерянную квартиру, если Росреестр зарегистрировал переход права собственности по поддельным документам? Что может получить в таком случае исходный владелец жилья, а также покупатель квартиры у мошенников?
Из-за чего судятся дачники?
Судебная практика говорит, что количество споров и конфликтов среди дачников и садоводов растет ежегодно. Какие же причины имеют эти тяжбы?
Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать
Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %.


 Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой

Реклама
Яндекс.Директ

 

Приватизация жилья: За и Против

TweetОпубликоватьВ Мой Мир
Статьи Недвижимость Приватизация и расприватизация

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65 (многоканальный), 649-41-49.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ: ЗА И ПРОТИВ

К сожалению, это в последнее время происходит: после принятия закона, непосредственно затрагивающего права и обязанности граждан, государство сталкивается с серьезными проблемами. К решению этих проблем вынуждены подключаться все правоприменительные органы: суды, органы государственной власти и местного самоуправления. Так было с Законом о «монетизации льгот». Практически то же самое происходит и с ЖК РФ, отменившим приватизацию жилья. За тем лишь исключением, что мосты и магистрали пока не берут, а эпицентр баталий перенесен в суды и органы регистрации прав на недвижимое имущество.
В разрешении конфликта власти и общества вынуждены участвовать и высшие судебные инстанции: в Конституционный Суд РФ поступила жалоба граждан Х.Ф. Орлова, З.Х. Орловой, М.Ш. Орлова на нарушение их конституционных прав и свобод положениями ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Причины, по которым заявители обратились в суд, понятны: ветеран Великой Отечественной войны, инвалид II группы Х.Ф. Орлов вместе с членами семьи: женой и внуком проживал в жилом помещении, полученном по договору социального найма. В 2003 г. отделом жилищного обеспечения одного из районов г. Москвы Орловы были приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
После предоставления нового жилого помещения семья Орловых планировала его приватизировать. Таким правом были наделены все граждане России с 1991 г. — с момента вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».
К 60-летию Победы в Великой Отечественной войне 18 апреля 2005 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы взамен занимаемого жилого помещения Орловым было предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. Но в приватизации нового жилища им было отказано со ссылкой на ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «Вводного закона к ЖК РФ»), которая установила запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Так стало реализовываться на практике новое жилищное законодательство.
Комментируя отдельные положения ЖК РФ 2004 г., мы уже говорили о том, что качество нормативно-правового акта может быть установлено лишь с помощью судебной практики, которая в кратчайшие сроки выявляет сильные и слабые стороны любого закона. Очевидно, и ЖК РФ не стал в этом смысле исключением.
В связи с названными обстоятельствами в научных кругах и среди практикующих юристов развернулась оживленная дискуссия о конституционности обсуждаемых законоположений. Были высказаны две полярные точки зрения. Сторонники первой (они представлены разработчиками ЖК РФ) считают, что законодатель обоснованно прекратил «жилищную приватизацию» и избрал для этого верный, в том числе по срокам, механизм.
Приверженцы второй (они готовы оппонировать в Конституционном Суде) полагают, что государство допустило ошибку, которая вскоре будет исправлена.
В преддверии острых судебных баталий мы попытаемся очертить канву развернувшейся дискуссии и обозначить наиболее интересные из представленных аргументов.
Итак, в основу позиции противников «жилищной приватизации» положены следующие доводы:
1. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выполнил свою историческую миссию по созданию в стране рынка жилья и должен быть отменен.
2. Государство не в состоянии обеспечить всех желающих бесплатным жильем и должно оказывать адресную помощь только малоимущим.
В обоснование высказанной точки зрения приводится довод, согласно которому право на приватизацию жилья не является конституционным. По этому поводу Н.С. Бондарь, в частности, пишет: «Право гражданина РФ на приватизацию жилья, как и других объектов, не имеет прямого конституционного закрепления. Это не есть конституционное право, которое подпадало бы под характеристики основных прав, неотчуждаемых и принадлежащих каждому от рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции РФ). В социально-юридическом плане данное право есть порождение рыночных преобразований, и оно относится к так называемым приобретенным социальным правам, которые возникают и приобретаются конкретным гражданином или субъектом соответствующего права на основе нормативного акта текущего законодательства».
Не ставя под сомнение сделанный вывод, хотим обратить внимание на следующее обстоятельство. При характеристике социально-экономических прав граждан, закрепленных в Основном Законе, право на приватизацию жилья рассматривается в качестве важной составляющей конституционного права на жилище. Так, М.В. Баглай отмечает, что «в годы реформ право на жилище было существенно укреплено предоставлением гражданам возможности бесплатно переводить государственные и муниципальные квартиры в частную собственность (приватизация). Такая возможность была закреплена Законом РСФСР о приватизации жилищного фонда в РСФСР». На это же обстоятельство указывают и авторы известного Комментария к Конституции Российской Федерации. К такому же выводу приходит и сам Н.С. Бондарь, развивая собственные доводы: «Не будучи конституционным по форме юридического закрепления, право на приватизацию жилья было установлено законодателем, как это вытекает в том числе из преамбулы названного Закона (Закона о приватизации. — В.Л., С.А.), в конституционно значимых целях: самим принятием закона преследовалась цель создания условий для осуществления гражданами свободного выбора способа удовлетворения потребности в жилье, гарантирования возможностей свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, выступать с ним на рынке недвижимости, осуществлять накопление недвижимой собственности».
Далее автор делает вывод, которым ставит под сомнение обжалуемые в Конституционном Суде законоположения: «В этом плане приобретенное социальное право на приватизацию жилья непосредственно, напрямую связано с реализацией одновременно нескольких конституционных прав — права на жилище (ст. 40), права собственности (ст. 35), права свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ст. 27). Поэтому отмена или умаление права на приватизацию жилья, его ограничение по тем или иным критериям, не соответствующим требованиям Конституции РФ (ч. 3 ст. 55), неизбежно затронули бы и указанные конституционные права, в той или иной мере привело бы к их нарушению. Уже то обстоятельство свидетельствует, что конституционный императив равенства граждан в полной мере должен действовать и в сфере приватизации жилищного фонда». Таким образом, анализ юридической природы конституционного права граждан на жилище приводит к значительному ослаблению позиции сторонников скорейшей отмены приватизации.
Логическим продолжением приведенных выше рассуждений является рассмотрение аргументов противоположной стороны, которую в суде будут представлять податели жалобы. Уместным здесь представляется небольшой исторический экскурс. Отметим, что законоположения, вводящие ограничения права на приватизацию жилых помещений, уже являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. Так, в Постановлении от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Конституционным Судом были сформулированы правовые позиции общего характера. В соответствии с указанными позициями государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить гражданам возможность его реализации, гарантируя при передаче имущества в собственность соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации. Ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.
Эти подходы были положены в основу Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», ст. 1 Федерального закона «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию» и п. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 октября 2000 г. N 13-П «О высшем и послевузовском профессиональном образовании». Названным Постановлением положения, содержащие запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, закрепленных за государственными и муниципальными образовательными учреждениями и высшими учебными заведениями, были признаны не соответствующими ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 2 и 3 ст. 55 Основного Закона.
Поскольку указанные акты органа конституционного контроля сохраняют свою силу, то и сделанные в них выводы должны распространяться и на оспариваемые положения ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и пп. 1 п. 2 ст. 2 и ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Согласно ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. При этом государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. По смыслу данной нормы во взаимосвязи со ст. 17, 18 и 55 Конституции Российской Федерации конституционный принцип равенства распространяется не только на права и свободы, непосредственно провозглашенные Конституцией Российской Федерации, но и на связанные с ними другие права граждан, приобретаемые на основании федерального закона.
Как следует из преамбулы Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для осуществления выбора способа удовлетворения потребности в жилье, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.
Запрет приватизации жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пп. 1 п. 2 ст. 2 и ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), лишает граждан права получить в порядке приватизации наравне с другими гражданами жилье из государственного и муниципального жилищного фонда в собственность. Следовательно, исключают возможность наряду с другими гражданами владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями как единолично, так и совместно с иными лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации). Утрачивается также возможность требовать от органов государственной власти и органов местного самоуправления обеспечения одинаковых правовых предпосылок для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации). Фактически это свидетельствует об отступлении от провозглашенного ст. 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства прав и свобод граждан и о дискриминации их в зависимости от места жительства и рода занятий.
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому ограничения, которые вводит законодатель, должны обеспечивать достижение конституционно значимых целей, не являясь при этом чрезмерными.
Прекращая приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., законодатель исходил из необходимости обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе путем содействия развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использования бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, предоставления в установленном порядке гражданам жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, стимулирования жилищного строительства.
В действительности же этот запрет не способен обеспечить выполнение поставленных законодателем задач: низкий платежеспособный спрос населения не позволяет подавляющему большинству граждан реализовать свое право на обеспечение себя жильем. Особенно это касается граждан, относящихся к категории малоимущих.
Отсюда следует, что предложенный законодателем механизм, одним из элементов которого и является запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., не способствует выполнению государством своих обязанностей по обеспечению права на доступное жилье и созданию условий для его реализации. По нашему мнению, такой подход потенциально взрывоопасен в социальном плане, является ошибочным, а следовательно, недопустимым.
В соответствии с ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.
Во всех предыдущих редакциях Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» все граждане вне зависимости от времени получения ими жилья по договорам социального найма имели право на приватизацию занимаемого ими государственного и муниципального жилья, могли его реализовать и во многих случаях реализовывали. Запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., неосновательно лишил права на приватизацию жилья тех лиц, которые его не реализовали по каким-либо причинам. Более того, законодатель не предоставил этим людям адекватной замены утраченного права. Полагаем, что такой подход не согласуется с ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации.
Жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., относятся либо к государственному, либо к муниципальному жилищному фонду. При этом законодатель имеет в виду не то жилье, которое обладает целевым, особым, назначением и которое в силу этого не должно подлежать приватизации, а любые жилые помещения, относящиеся к жилищному фонду, принадлежащему государству или муниципальным образованиям.
Введя запрет на приватизацию данных жилых помещений по единственному признаку — времени предоставления этих помещений по договорам социального найма и не установив иных факторов, определяющих особенности правового режима указанного жилищного фонда, законодатель фактически создал препятствия в реализации права на жилище и права собственности для значительного количества граждан, предусмотренных ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации.
На наш взгляд, из приведенных выше рассуждений может следовать лишь один вывод: положения пп. 1 п. 2 ст. 2 и ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») не соответствуют ст. 19, 35, 40, ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации и нуждаются в признании таковыми Конституционным Судом Российской Федерации. Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Лисицына В.В., Арбузова С.С.

Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

uristMoscow@yandex.ru
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65 (многоканальный), 649-41-49.

18.01.2007

Совет АДВОКАТА


© «Dom-i-zakon.ru» «Первый Столичный Юридический Центр» (2006-2007).
Все материалы, размещенные на сайте, являются собственностью компании «Первый Столичный Юридический Центр».
Копирование материалов с сайта, полностью или частично, без разрешения компании «Первый Столичный Юридический Центр» ЗАПРЕЩЕНО и будет преследоваться по закону.