ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64 — 911 — 65 (многоканальный), 649-41-49.

ЗАЩИТА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ДОЛИ
В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющая способы защиты гражданских прав, не дает исчерпывающего перечня таких средств. Об этом говорит указание этой статьи на существование «иных способов, предусмотренных законом». Одним из таких средств, прямо не названных в ст. 12 ГК, является требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с нарушением преимущественного права сособственников на покупку доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК).
Аналогичным механизмом защищаются также преимущественные права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК), преимущественные права акционеров закрытого акционерного общества на приобретение акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ч. 2 ст. 97 ГК РФ), и т.д.

Требование о переводе прав и обязанностей по договору во всех случаях едино по сути, и, несмотря на то что реализация защиты преимущественных прав имеет некоторые особенности применительно к конкретным их видам, мы, уделив особое внимание защите прав сособственников, надеемся, что некоторые замечания, сделанные по ходу работы, будут универсальны.
Преимущественное право на покупку доли в общей долевой собственности возникает тогда, когда один из сособственников выразит намерение продать свою долю постороннему лицу. В этом случае в силу ч. 2 ст. 250 ГК он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Уже на этом этапе возникает проблема, имеющая большое практическое значение. Следует разрешить следующие вопросы: какова природа данного извещения, можно ли его считать офертой и применять к нему соответственно ст. ст. 435 — 443 ГК или же по аналогии подлежат применению лишь отдельные статьи из числа указанных?
Ряд авторов однозначно признают за таким извещением характер оферты. Из этого следует, что лицо, которому направлено извещение, своей волей может обеспечить заключение договора купли-продажи.

Чтобы решить этот вопрос, необходимо установить, характеризуется ли извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу признаками, которые необходимы для признания его офертой. Таких признаков, как известно, два: во-первых, она должна содержать явно выраженное намерение оферента считать себя заключившим договор с лицом, которому она направлена, и, во-вторых, она должна содержать все существенные условия договора. На наш взгляд, извещение не соответствует первому признаку оферты, ведь суть извещения и состоит в том, что посредством ее фактически испрашивается согласие на отчуждение продаваемой доли третьему лицу. Далее, оферта всегда является результатом воли субъектов гражданского права, а обязанность направить извещение сособственникам установлена императивным предписанием закона. По этим соображениям извещение о намерении продать свою долю третьему лицу нельзя рассматривать как оферту. Следовательно, если в ответ на извещение сособственник письменно изъявит желание приобрести отчуждаемую долю, то это не будет означать автоматического заключения договора в момент получения такого ответа (ст. 433 ГК). В данной ситуации ничто не мешает собственнику отказаться от продажи доли. Правовые последствия отказа продавца от заключения договора выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников общей собственности о продаже доли на новых условиях.
Чтобы избежать возможных проблем, связанных с оспариванием факта уведомления о намерении продать свою долю, необходимо придерживаться следующих рекомендаций. Извещение может быть составлено в простой письменной форме или в нотариальной форме. В извещении должны быть указаны цена и другие условия, на которых продавец намерен продать свою долю в праве долевой собственности постороннему лицу. Используются различные способы вручения извещения сособственникам: оно может быть вручено лично, через нотариуса или направлено почтой заказным письмом с уведомлением. Но в любом случае продавцу следует помнить о необходимости письменных доказательств исполнения своей обязанности. Такими доказательствами могут являться ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей собственности заявления продавца, уведомление о вручении извещения, отправленного заказным письмом. Названные документы в силу п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прилагаются к заявлению о государственной регистрации права общей долевой собственности.

Если продажа будет осуществлена в обход субъекта права преимущественной покупки, он имеет право требовать в судебном порядке защиты своего права в течение трех месяцев. Интерес представляет вопрос о природе указанного срока.
Неясность формулировки ч. 3 ст. 250 ГК дает почву различным мнениям по поводу того, является ли данный срок пресекательным или же сокращенным сроком исковой давности. А между тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение для сособственников, желающих защитить свои права, по следующим соображениям.
Очевидно, что промежуток времени, отделяющий факт нарушения преимущественного права (момент заключения договора купли-продажи доли с третьим лицом) от момента, когда обладатель преимущественного права узнал или должен был узнать об этом, может быть весьма значительным и превышать названный в ч. 3 ст. 250 ГК трехмесячный срок. Таким образом, если мы признаем указанный срок пресекательным и соответственно отчет его ведем с момента нарушения права без возможности его приостановления (ст. 202 ГК) и восстановления по уважительным причинам (ст. 205 ГК), то тем самым мы существенно ограничиваем возможности субъекта преимущественного права на защиту; тем самым открываются простые пути для обхода преимущественного права.
Как ни парадоксально, но именно так поступил Высший Арбитражный Суд РФ, указав в п. 20 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что «данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению». Такие же наставления содержатся и в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Непонятно, что побудило ВАС РФ пересмотреть практику применения ч. 3 ст. 250, ведь до 1997 г. суды руководствовались разумными правилами, содержавшимися в подп. «в» п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 «О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом» (в редакции от 21 декабря 1993 г.), где говорилось о том, что трехмесячный срок, отведенный для защиты субъектом своего преимущественного права, должен исчисляться с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права; применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв должны осуществляться в соответствии с общими правилами, предусмотренными нормами об исковой давности.

Итак, срок для подачи искового заявления соблюден. Встает вопрос: каким образом оно должно быть сформулировано? Практика показывает, что зачастую заявляется требование о признании договора купли-продажи, заключенного продавцом доли с третьим лицом, недействительным. Пленум ВАС в п. 20 своего Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что такой иск как способ защиты преимущественного права не подлежит удовлетворению. На деле особенность защиты преимущественных прав и состоит в том, что его обладателям предоставляется особый иск — иск о переводе прав и обязанностей покупателя. И в литературе по этому поводу предлагают четко различать эти требования, указывая, что суть перевода прав и обязанностей как раз и заключается в том, что договор, заключенный с нарушением преимущественного права, остается действительным, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве <*>. Из следующих соображений с таким мнением можно не согласиться.
Действительно, лицо, чье преимущественное право нарушено, не может требовать признания совершенной сделки недействительной. Но если подробнее рассмотреть механизм перевода прав и обязанностей по сделке, разложить его на стадии, то не окажется ли, что на первом этапе суд прежде всего устанавливает факт нарушения преимущественного права, квалифицирует это как нарушение закона? То есть наличествуют все условия для признания сделки недействительной. Между тем очевидно, что было бы неправильно предоставить уполномоченному лицу право требовать признания сделки недействительной, не обязав его выкупить это имущество (долю в нем): если ты считаешь, что твое право нарушено реально (т.е. если ты действительно мог и собирался выполнить все условия, которые предъявлены третьему лицу), так воспользуйся этим правом. Собственник, желая распорядиться вещью, желает, во-первых, наделить соответствующими правами именно конкретное лицо и, во-вторых, естественно, хочет получить от этого определенную выгоду. Поэтому было бы верхом несправедливости, отобрав у собственника право выбора контрагента, еще и не дать ему получить ту выгоду от сделки, на которую он рассчитывал. Именно поэтому применяется такой специфический способ защиты, как перевод прав и обязанностей по договору. Итак, на первом этапе договор, заключенный с нарушением преимущественного права, формально неоспоримый, квалифицируется абстрактно как недействительный. Далее, на втором этапе необходимо связать новыми отношениями лицо, чье преимущественное право нарушено, и отчуждателя имущества. Эти договорные условия должны быть точно такими же, на каких была заключена сделка с третьим лицом. То есть, по сути, происходит, если так можно выразиться, заключение нового договора в принудительном судебном порядке на условиях, ранее согласованных продавцом имущества с третьим лицом. Поэтому когда говорят, что прежний договор на самом деле остается в силе, то мы добавляем: в силе он остается в том смысле, что новые контрагенты связаны его условиями. Таким образом, на деле устанавливаются новые договорные отношения.
Можно смоделировать ситуации, когда при удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей по договору может возникнуть необходимость соразмерно «сдвинуть» решением суда сроки встречного предоставления за отчужденную долю, когда в качестве такового выступает обязанность передать вещь (договор мены) или обязанность выполнить работу или оказать услугу <*>. Если мы объясняем суть перевода прав и обязанностей по договору переменой лиц в обязательстве, то, учитывая, что перемена лиц в обязательстве не может влечь за собой изменения сроков исполнения, справедливым будет вопрос: на каком основании они все же изменяются? Будучи последовательными в такой точке зрения, мы будем вынуждены признать, что в определенных случаях сособственник, заменив собой в договоре третье лицо, неминуемо впадет в просрочку.
Нам представляется правильным признать за сособственником преимущественное право покупки и в том случае, если договором предусмотрено обязательство третьего лица выполнить работу или оказать услугу, и субъект преимущественного права имеет возможность выполнить эти условия. Несмотря на то что ч. 5 ст. 250 распространяет правила этой статьи прямо только на случаи отчуждения доли по договору мены, такая аналогия кажется оправданной.

Изложенное выше понимание механизма перевода прав и обязанностей позволяет разрешить и следующее логическое противоречие. Судебная защита преимущественных прав сособственников осуществляется и в том случае, если договор между продавцом доли и третьим лицом уже прекращен исполнением. Перемена лиц в каком обязательстве тогда имеет место, если отношений продавца и третьего лица уже не существует? Очевидно, что удовлетворительный ответ на этот вопрос дать очень сложно.
Интересно, что в отдельных странах СНГ в условиях абсолютно идентичного регулирования института преимущественной покупки (его нормы — копии ст. 250 ГК) суды удовлетворяют требования о признании договора, заключенного с нарушением преимущественного права покупки, недействительным при условии соединения такого требования в одном иске с другим — о переводе прав и обязанностей по договору.
Необходимо также отметить некоторые процессуальные моменты, которые нужно учитывать при обращении в суд за защитой преимущественного права на покупку доли в праве общей долевой собственности. Лицу, обратившемуся в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, следует знать о необходимости реального подтверждения заявленного требования путем внесения на депозитный счет суда уплаченной покупателем суммы за долю в праве долевой собственности на жилой дом (квартиру), в том числе сборов, пошлин, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов. Данная мера является мерой обеспечения иска; невыполнение требования о внесении сумм рассматривается судом как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске.
Также нужно учитывать, что ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя всегда являются и продавец имущества, и третье лицо — приобретатель. Для оперативности разрешения дела их обоих в качестве соответчиков следует указывать в исковом заявлении. Более того, в случае если суд не привлечет к участию в деле продавца доли, это будет основанием для отмены решения в вышестоящей инстанции по ст. 364 ГПК ( «суд разрешил вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле»).
Таковы некоторые аспекты защиты преимущественного права на покупку доли в общей долевой собственности. Надеемся, что высказанные замечания как теоретического, так и практического плана будут полезны для всех обращающихся к исследуемой теме.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии А.П. Черных.

Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64 — 911 — 65 (многоканальный), 649-41-49.