Каждый знает, что недвижимость весьма прибыльная сфера деятельности. Однако сделать это можно не только с помощью инвестиций в строящиеся объекты, но и на проблемных квартирах вторичного рынка.
Недвижимость в Сочи «до» и «после» Олимпиады
Проводившиеся в Сочи Зимние Олимпийские игры дали колоссальный толчок местному рынку недвижимости. Кроме непосредственно олимпийских, было построено множество объектов жилой и курортной недвижимости, цены на которые тут же побили все мыслимые рекорды.
Миллион за ошибку Росреестра
Можно ли претендовать на компенсацию от государства за потерянную квартиру, если Росреестр зарегистрировал переход права собственности по поддельным документам? Что может получить в таком случае исходный владелец жилья, а также покупатель квартиры у мошенников?
Из-за чего судятся дачники?
Судебная практика говорит, что количество споров и конфликтов среди дачников и садоводов растет ежегодно. Какие же причины имеют эти тяжбы?
Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать
Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %.
Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ
"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой
Реклама
Инвестиции в строительство жилья
Tweet
Опубликовать
В Мой Мир
Статьи
→
Строительство, инвестиции, ремонт.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65(многоканальный), 649-41-49.
ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
На сегодняшний день человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе и набирающая за последние годы силу система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, так как неверное или незаконное оформление права собственности может повлечь за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.
Сразу же необходимо обратить внимание на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестировании собственных средств в строительство. В первом случае предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья жилой дом как конструкция еще не существует либо строительная компания не завершила постройку здания.
На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическими лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений и приобретение на них права собственности. Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановление Правительства от 6 октября 1995 г. N 676«О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов», Закон от 10 марта 1993 г. N 1324-XII«О приватизации жилищного фонда» и Гражданский кодекс РМ.
Таким образом, инвестиции следует разделить на вложенные в строительство незавершенных домов; вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств(земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).
В первом случае физическое или юридическое лицо как инвестор должно убедиться, что предприятие/организация(подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления. Во втором случае, согласно Закону«О приватизации» полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.
Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика(ведущего строительство объекта). В этом случае последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору на основании предусмотренного Гражданским кодексом договора купли-продажи.
В любом случае регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам правоустанавливающими документами могут быть:
— решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта;
— удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом;
— договор купли-продажи недвижимого имущества.
Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договору, заключенному с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы.
Напомню, что схожие правоотношения существовали и ранее, в рамках функционирования жилищно-строительных кооперативов(ЖСК). Однако существовали определенные особенности приобретения права собственности в рамках ЖСК. Гражданин, будучи членом ЖСК, выплачивал свой пай в кооперативе. После этого производилась регистрация права собственности на основании справки, выданной ЖСК, подтверждающей полную выплату пая и переход права собственности на квартиру. При этом в самом уставе ЖСК был определен порядок перехода права собственности на жилое помещение. В современных условиях инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные.
Вместе с тем необходимо отметить, что на сегодняшний день отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора — лицо, вкладывающее свои деньги в строительство жилья.
В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком, и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указанных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе.
При этом некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру, содержат отсылочную норму на действующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договоры предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого свидетельства выдавались строительной организацией — подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя, не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору.
Здесь уместно напомнить, что зачастую договор инвестиции заключается в момент, когда подрядчик еще не обладает правом собственности на здание, сооружение. Данный факт исключает возможность включения в договор элементов отчуждения недвижимости и соответственно приравнивание его к правоустанавливающему документу.
Все это привело к созданию абсурдной ситуации, когда в некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество возникло на основании регистрации в кадастровом органе, но гражданин не имеет правоустанавливающие документы на принадлежащую ему квартиру. Это блокирует отчуждение(продажу, мену) недвижимости, что наносит ущерб лицу, инвестировавшему свои деньги в строительство недвижимости. Учитывая важность реализации права собственности на недвижимое имущество, для разрешения накопившихся проблем и во избежание возникновения таковых в будущем подготавливаются встречи представителей Министерства юстиции и Кадастра недвижимого имущества. В то же время гражданам следует быть очень внимательными к процедуре приобретения недвижимости(в том числе и с помощью своих инвестиций в строительство), по возможности представляя для анализа специалистам договоры, заключаемые с подрядчиком, и условия, порядок передачи недвижимости в собственность. Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии А. Андронатия.
Итак, юристы нашего Центра(адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
— консультирование устное, письменное, письменные заключения(консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация(VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества(в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц(предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65(многоканальный), 649-41-49.
05.12.2006
Совет АДВОКАТА
Основные виды преступлений с использованием украденных паспортов
Наводнение в Амурской области. Чем поможет государство?
Нарушение сроков выполнения работ по вине обеих сторон госконтракта
ТОП-5 мошенничеств с недвижимостью по липовым документам
Адвокат Олег Сухов: Отзывы каждого человека должны объективно учитываться в рейтингах управляющих компаний
Юридические советы при покупке стройматериалов
Попытки государства решить проблему обманутых дольщиков успешны лишь на 10%
Момент начала оплаты коммунальных услуг в новостройке
Мошенничество на рынке недвижимости: чем опасны офисы со скидкой
На что могут претендовать дольщики в случае банкротства застройщика
В каких случаях можно отменить договор купли-продажи квартиры?
Эксперты составили «черный» список Подмосковья
Семь раз проверь, один – купи
Что изменил новый закон об участниках долевого строительства
С небес на землю: вопрос коммуникаций
Налоги гарантированы
Повторение произвола ЖКХ
Какие сюрпризы принесёт налог на недвижимость
Наследование квартиры - ответы на самые главные вопросы: зачем писать завещание; кто за кем в очереди; нужно ли содержать квартиру, которая непонятно кому достанется, и как ее продать
Обманутому дольщику необходим статус лица, нуждающегося в жилом помещении
Как выйти из ипотечной кабалы ?
Как получить квартиру от государства
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке
ТОП-8 самых опасных действующих застройщиков
Массовые голодовки — последняя надежда обманутых дольщиков
Жильё без жулья. Проверяем «чистоту» квартиры
Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке загородной недвижимости
Три основных причины появления обманутых дольщиков
Как не потерять квартиру при разводе? Советы юриста
Очередникам и жителям домов под снос не стоит заключать договор коммерческого найма
Земля с коммуникациями: обязательства или обещания?
Все больше покупателей недвижимости предпочитают обращаться в юридические компании
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?
Как не стать обманутым дачником?
ТОП-9 самых распространенных судебных споров российского бизнеса
Как выселить "лишних" людей из муниципальной квартиры
Никто не знает планов «Новой Москвы»
Тайна сия велика есть
Реформа ЖКХ – миф или реальность?
Как защититься от альфонса
Как избежать захвата недвижимости? Советы юриста
Обмен – дело тонкое
Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, «юридическую чистоту», все договоренности фиксируем на бумаге
Каждому инвалиду по земельному участку
Риелтор или адвокат?
Время оплаты ЖКХ пришло! А, может, и нет…
Главные правила безопасности при покупке квартиры
С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках