Здравствуйте! Отвечаю на ваш вопрос… Земельный участок для государственных или муниципальных нужд может быть изъят только путем выкупа. Соглашение заключается, как правило, заинтересованным лицом (инвестором, заказчиком-застройщиком), уполномоченным на это соответствующим органом местного самоуправления. Согласно ст. 281 ГК РФ, при определении выкупной цены в нее включаются: — рыночная стоимость земельного участка; — рыночная стоимость находящихся на нем объектов недвижимого имущества; — все убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Возмещение убытков является одним из способов защиты прав граждан и организаций (ст. 12 ГК РФ). По общему правилу, установленному законом, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, организация, как собственник земельного участка, должна согласовать цену изымаемого у нее участка. У собственника есть достаточно времени, чтобы подготовиться к оценке как земельного участка, так и иной недвижимости. При определенных сомнениях есть смысл обратиться к независимому профессиональному оценщику. С согласия собственника ему может быть предоставлен взамен изымаемого другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При определении убытков, причиненных изъятием земельного участка, необходимо руководствоваться Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262. В случае, когда стороны не могут договориться о выкупной цене, как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Однако собственнику надо иметь в виду, что, если спор будет перенесен в суд, его заявления о размере понесенных убытков, неподтвержденные документально, не будут приняты во внимание. Поэтому организация должна подготовить подробный, обоснованный расчет убытков. Для этого используются данные бухгалтерского учета, договоры с арендаторами, договоры с контрагентами по различным направлениям (видам) экономической деятельности организации, всевозможные справки и иные подтверждающие документы. Известно, что доказывать убытки, особенно в форме упущенной выгоды, не всегда просто, так как это убытки будущего, поэтому доказательственная база должна быть у организации достаточно внушительной. Расчет необходимо делать всегда, вне зависимости от того, дойдет спор до суда или нет. Особое внимание нужно обращать на расторжение договоров с арендаторами в связи со сносом здания, которым собственник-арендодатель вынужден будет выплатить неустойку (данные суммы должны также учитываться при возмещении убытков собственнику изымаемого имущества). При этом могут возникнуть споры между арендодателем и арендатором, вытекающие из договоров аренды и связанные с различными обстоятельствами, например со значительными неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором за свой счет. Что касается оформления отношений собственности, то здесь следует учитывать следующее. Выкуп, в понимании норм гражданского и земельного законодательства, — это сделка, направленная на возмездную передачу недвижимого имущества в собственность другому лицу (у собственника изымаемое имущество покупается по договору купли-продажи). Соответственно, покупатель оформляет в установленном законом порядке право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, а потом осуществляет его снос с надлежащим оформлением прекращения права собственности. В рассматриваемой ситуации от продавца-собственника требуется минимум действий. Подведем итог. В случае изъятия у собственника помимо его воли земельного участка и объектов, расположенных на нем, ему возмещается стоимость как участка, так и строений, а также компенсируются убытки, связанные с таким изъятием. Рассмотрим ту же ситуацию, но с условием, что собственник земельного участка и собственник строений, расположенных на нем, — разные юридические лица. В этом случае заинтересованное лицо (инвестор) будет решать вопросы выкупа (компенсаций) с каждым собственником отдельно. Кроме того, по общему правилу, если в результате заключенной сделки происходит переход права на недвижимое имущество к новому правообладателю, он уплачивает государственную пошлину за государственную регистрацию возникновения права. На этом можно было бы остановиться и перейти к рассмотрению следующей ситуации, но стоит обратиться и к судебной практике, которая подтверждает тот факт, что достаточно часто собственникам снесенных строений не возмещается их стоимость, причем даже тогда, когда о порядке возмещения и о лице, обязанном это сделать, прямо говорится в решениях органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления. В качестве примера можно указать Постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2004 года N А65-4656/2004-СГ3-15. Бывает, что некоторые обстоятельства и факты являются на первый взгляд настолько очевидными, что пострадавший при сносе недвижимости собственник рассчитывает на разумное возмещение за утраченную собственность. Но, начав судебный спор, он понимает, что не все так просто, и даже судебные инстанции одну и ту же ситуацию видят по-разному. Может получиться и так, что ни застройщик, ни местная администрация не захотят предоставлять помещение собственнику взамен снесенного (например, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 года N А57-9958/04-36). Ситуация третья. Собственник земельного участка и строений на нем — юридическое лицо. Инвестор (застройщик) — тоже юридическое лицо, разработавшее инвестиционный проект, в соответствии с которым предполагает начать новое строительство на данном земельном участке с предварительным сносом всех строений и сооружений, расположенных на нем. В данном случае отношения между собственником недвижимости и инвестором должны строиться только на договорной основе. Принципиальное отличие от выше рассмотренной ситуации в том, что если собственник-организация ни при каких обстоятельствах и условиях не пожелает расстаться со своей собственностью, понудить его к этому практически невозможно. Согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Частный инвестор, как бы он того ни хотел, не сможет решить вопрос с несговорчивым собственником и через суд, так как нет для этого никаких правовых оснований. Заявления инвестора о том, что он, планируя начать строительство, скажем, жилых домов, действует в публичных интересах, ровным счетом ничего не значат. Здесь инвестору остается одно — договариваться. Когда в результате переговоров собственник дает принципиальное согласие на отчуждение земельного участка, снос строений, расположенных на нем, ему нужно проявить максимум осторожности и компетентности при совершении сделки. Если у организации-собственника нет своего грамотного, опытного, квалифицированного юриста, лучше все-таки не рисковать и обратится за помощью к профессионалам. Руководитель не должен подписывать ни одного документа, пока их не изучит юрист и не даст своего согласия. Даже если это будут преддоговорные документы: письма, протоколы о намерениях, предварительный договор и т.д. Собственник недвижимости при этом может исходить из следующего: время играет в его пользу, а не инвестора. Это инвестор, как правило, заинтересован в быстром приобретении участка и подготовке территории под строительную площадку. В связи с этим инвестор (застройщик) может быть более сговорчивым в отношении цены продаваемого земельного участка, а также стоимости строений и сооружений на нем. Кроме того, собственник может переложить решение многих проблем, связанных с совершением сделки по купле-продаже недвижимости, на покупателя-инвестора. Достаточно редко сделки с недвижимостью проходят гладко и тем более быстро. Причин этому довольно много — от отсутствия необходимых документов и до бюрократизма чиновников. Даже если подготовка к сделке застопорилась по вине продавца-собственника (нет технического паспорта, землеустроительной документации, утерян какой-либо документ и надо обращаться в архив и т.д.), решение этих проблем может взять на себя покупатель. Собственнику недвижимости иногда достаточно оформить доверенность на лицо, предоставленное покупателем, наделив его соответствующими полномочиями. Какие же действия должны совершить стороны договора, чтобы надлежащим образом оформить переход права собственности на недвижимое имущество? Отвечая на этот вопрос, необходимо отметить, что сторонам договора (продавец и покупатель) для государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на объект недвижимого имущества нужно обратиться в регистрационную службу. При этом им необходимо предоставить следующие документы: — заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности; — заявление покупателя о государственной регистрации права собственности; — учредительные и иные документы юридического лица: устав (с изменениями и дополнениями), учредительный договор (если он должен быть у юридического лица по законодательству), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на налоговый учет, решение уполномоченного органа юридического лица об избрании (назначении) руководителя; — документ, удостоверяющий личность заявителя (лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности); — нотариально удостоверенная доверенность представителя; — свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (если данное право ранее было зарегистрировано); — правоустанавливающие документы на земельный участок; — технический паспорт объекта недвижимости; — договор купли-продажи, подписанный и скрепленный печатями сторон, со всеми имеющимися приложениями к нему; — акт приема-передачи объекта недвижимого имущества; — документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (платежное поручение с отметкой банка). По общему правилу, установленному ст. 17 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением случаев, установленных данным Законом. В рассматриваемой ситуации земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, поэтому в заключаемом договоре также должно быть условие о его отчуждении. Ситуация четвертая. Иногда на практике возникают ситуации, которые могут быть разрешены только в суде. Юридические лица накануне своей ликвидации распродают имущество, в том числе и недвижимое, право на которое подлежит, как известно, государственной регистрации. Заключив договор купли-продажи и передав имущество, продавец ликвидируется. Покупателю, обратившемуся в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности, регистрационная служба отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие заявления со стороны продавца. Покупателю ничего не остается, как обращаться в суд. По таким делам уже сложилась определенная судебная практика, которая сводится к следующему. Удовлетворяя заявленные требования обратившихся лиц, судебные инстанции исходят из того, что Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В связи с чем суды обоснованно применяют нормы права, регулирующие сходные отношения. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки перехода права собственности. При наличии споров, связанных со сносом объектов недвижимости (строений и сооружений юридических лиц, жилья граждан), суды все же часто исходят из того, что указанные лица на самом деле несут серьезные убытки и потери, которые, к сожалению, не всегда можно учесть в выкупной цене. Например, даже если организация при потере недвижимости сохраняет свой бизнес, это все же связано с определенными неудобствами для юридического лица: смена адреса места нахождения, потеря постоянных потребителей, контрагентов, отсутствие привычной инфраструктуры и т.д. Ну а если бизнес был производственный, то можно себе представить, каких сил и средств требует его «переезд». Возникает также вопрос, соглашаться или нет на предложение инвестора об отсрочке или рассрочке оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи. Если согласие по этому вопросу достигнуто, необходимо зафиксировать в договоре все нюансы порядка оплаты (конкретные промежуточные сроки, суммы, срок окончательного расчета и т.д.). Помните, что в случае нарушения условий договора инвестором, вам останется только одно — взыскивать денежные суммы через суд. Существует несколько общих практических рекомендаций собственникам объектов недвижимости, которые заключаются в следующем. Принимая какое-либо юридически значимое решение в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости, собственник должен иметь в виду следующее. Перед обращением в орган технической инвентаризации с заявлением о вызове техника для проведения внеплановой инвентаризации собственник должен внимательно изучить имеющуюся техническую и иную документацию на объекты недвижимого имущества. Также ему следует осмотреть все находящиеся на земельном участке здания, строения, сооружения и проверить, соответствуют ли они имеющимся документам (по площади, материалам стен, этажности и т.д.), указаны ли они на плане земельного участка. Если объектов недвижимости несколько и они много лет находятся в собственности, располагаются на земельном участке большой площади, то часто возникают ситуации, когда результаты измерений не соответствуют данным, указанным в документах. Из-за несоответствия сведений нового технического паспорта с площадью объектов, указанных в свидетельствах о праве собственности, правовую экспертизу такие документы не пройдут. В доказательство того, что четкая и правильная идентификация объектов недвижимого имущества играет порой большую роль, можно привести следующий судебный спор. Так, например, арендатор, общество с ограниченной ответственностью «Т», не поставив в известность арендодателя, покинул арендованные им помещения, не заплатив при этом арендную плату за несколько месяцев. Арендодатель, общество с ограниченной ответственностью «Д», обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы. Площадь помещения, указанная в договоре аренды, не совпадала с площадью на плане объекта недвижимости. Разница составляла 40 кв. см. Как так получилось? При заключении договора аренды два года назад, не имея под рукой технического паспорта, истец и ответчик (их сотрудники) самостоятельно измерили площадь, округлили цифры и вписали в договор. Данный факт повлек возникновение ряда вопросов в ходе рассмотрения дела. Судья просил, чтобы на плане было указано помещение именно с такой площадью. Никакие иные подтверждающие и совпадающие данные им не воспринимались (литер здания, этаж и т.д.). С трудом удалось доказать, что это именно то помещение, которое занимал ответчик. Впрочем, к этому времени ответчик уже согласился выплатить основную сумму задолженности. Как же поступить собственнику, если возникла необходимость в совершении сделки в отношении данных объектов? Неужели оформлять все изменения и регистрировать надлежащим образом? Это потребует больших затрат времени и средств. Если заключается договор купли-продажи объектов и покупатель планирует их снести, то продавец может попробовать вернуть объекты в их первоначальное состояние. Иногда это сделать проще и дешевле (сломать когда-то возведенную перегородку, снести небольшую пристройку и т.д.). Возникает вопрос: как быть, если часть строения снесли, но эти изменения не были зафиксированы документально, не восстанавливать же его перед продажей? Собственник может принять решение об окончательном сносе (уничтожении) строения и зарегистрировать прекращение права собственности (если, конечно, объект не представляет собой очень сложную конструкцию, не находится в плотной жилой застройке и его уничтожение не требует особых технологических решений). Да и вопрос с налогообложением будет решен. Объекты, которые были возведены без надлежащего оформления, сносить надо обязательно. Это самовольные строения, и их снос не влечет за собой никаких правовых последствий. Уничтожение некоторых объектов, или приведение их в первоначальное состояние техническими методами, как правило, не отражается на сумме договора. Понятно, что покупатель приобретает земельный участок, а не объекты недвижимости на нем. Итак, объект приведен в первоначальное состояние, проверен по документам, изучен план участка и поэтажные планы каждого объекта — после этого можно вызывать техника из органа технической инвентаризации.

С уважением, юрист Власов Андрей Владиславович