Недвижимость в Сочи «до» и «после» Олимпиады

Проводившиеся в Сочи Зимние Олимпийские игры дали колоссальный толчок местному рынку недвижимости. Кроме непосредственно олимпийских, было построено множество объектов жилой и курортной недвижимости, цены на которые тут же побили все мыслимые рекорды.

Тем временем, яркий олимпийский праздник завершился, и город постепенно возвращается в свое будничное состояние. Что на этом фоне происходит с рынком недвижимости, и какие перспективы его ожидают в дальнейшем?

Итоги

Если сразу после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 цены на жилье в самом известном российском городе-курорте почти мгновенно взлетели в два и более раза, то после непродолжительной волны ажиотажного спроса сочинский рынок недвижимости вошел в полосу некоторой стагнации.

Спрос на сочинское жилье, конечно, по-прежнему имеется. Но цифры сегодняшних продаж не идут ни в какое сравнение с периодом недавнего «сочинского бума». Цены на жилье в целом стабилизировались.

При этом сам ценовой диапазон на рынке недвижимости Сочи — достаточно широкий. Если говорить о рынке новостроек, то там средние цены, после небольшой коррекции, установились на уровне 70–80 тыс. руб. за кв. м. По минимальной цене (около 30–35 тыс. руб. за кв. м), предлагаются варианты жилья весьма сомнительного качества в малоэтажных домах, расположенных в не самых удачных городских районах.

На другом ценовом полюсе — качественная недвижимость в элитных жилых комплексах, построенных на первой береговой линии, которая оценивается продавцами в 250–300 тыс. руб. за кв. м.

Что касается вторичного рынка, то в этом сегменте средний ценник порядка 80–90 тыс. руб. за кв. м. Однако качество предложения зачастую оставляет желать лучшего. Нижний ценовой порог жилья этой категории — около одного миллиона рублей за  «малосемейку» в Хостинском или Адлерском районе. В среднем же умеренно комфортную двухкомнатную квартиру можно купить в пределах 4–5 миллионов рублей.

Перспективы

На вопросы о перспективах рынка сочинского жилья после проведения Олимпийских игр отвечает Олег Сухов, независимый финансовый консультант, адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Олимпиада закончилась. Снизятся ли теперь цены и объемы продаж?

Каждый сегмент будет развиваться по собственному сценарию. Быстрее прочих «остывает» рынок арендного жилья. Ажиотаж спал — и цены снизились в два раза. Сегодня комфортную «двушку» в Сочи можно снять за 30–40 тысяч рублей в месяц, тогда как еще месяц назад за такое жилье просили от 50 до 70 тысяч.

Неоднозначная ситуация складывается на рынке новостроек премиального и бизнес-класса. Только в олимпийских проектах в этом году в продажу выйдет от 10 до 15 тыс. квартир и апартаментов. Это существенный объем. Не удивительно, что за минувший год элитное жилье в Сочи уже подешевело более чем на 15%.

В свою очередь в сегменте экономичного жилья, наоборот, наблюдается сокращение объема предложения — прежде всего, за счет «схлопывания» большинства нелегальных строек, которых в предолимпийские годы в городе было в избытке. Цены на эконом-класс стабильны и даже эпизодически растут.

Сказалась ли политическая нестабильность в соседней Украине на сочинских ценах и продажах?

Пока преждевременно делать какие-либо глобальные выводы. Однако очевидно одно: на патриотической волне интерес к Крыму заметно возрос, в то время как к пост-олимпийскому Сочи — снизился. С присоединением Крыма у Сочи, как у внутрироссийского курорта, появился реальный конкурент, более доступный по цене.

Жилье элитного и среднего класса, сопоставимое по основным характеристикам с сочинскими проектами, в Крыму пока можно купить на 15–30% дешевле. Диапазон цен на качественную недвижимость здесь составляет от 60 до 140 тыс. рублей за квадратный метр. На вторичном рынке г. Ялта и г. Севастополь можно найти достойные варианты в домах советской постройки по 50–55 тысяч рублей за квадратный метр. В Сочи такое жилье обойдется существенно дороже.

Какие важные тенденции наблюдаются сейчас на сочинском рынке, и окажут ли они какое-то влияние на него в перспективе?

Основная интрига состоит в том, будут ли найдены оптимальные варианты использования построенных к Олимпиаде объектов. Станут ли они драйверами развития курорта, или окажутся невостребованными «белыми слонами». Позитивным сигналом для рынка недвижимости может стать любой сценарий использования олимпийского наследия, предполагающий привлечение в город туристического потока в течение всего года, а не только в летний сезон. Например, открытие игорной зоны, либо проведение каких-то крупных международных соревнований и турниров на регулярной основе.

Какая категория сочинского жилья, на ваш взгляд, наиболее интересна для долгосрочных инвестиций?

Как показывает практика, стабильным спросом всегда пользуются качественные проекты, расположенные недалеко от морского побережья, с расположенной в шаговой доступности развитой социально-бытовой и развлекательной инфраструктурой. Это варианты в ценовом диапазоне от 4–5 миллионов до 10–12 миллионов рублей. Такое жилье наиболее ликвидно на вторичном рынке и оптимально для ведения рентного бизнеса.

05.04.2014

Добавить комментарий