В соответствии с Законом 214-ФЗ работают лишь 15-20% застройщиков

На вопросы Агентства RWAY отвечает адвокат Олег Сухов, «Первый Столичный Юридический Центр»:

Какой процент застройщиков сейчас работает по 214ФЗ? 

По данным аналитического центра компании «Первый Столичный Юридический Центр», в настоящее время лишь 15-20% застройщиков работают в соответствии с Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Почему в эконом-классе самый низкий процент застройщиков, работающих по 214ФЗ?

Процесс оформления документов перед началом строительства, как в органах местной власти, так и в Регистрационной службе таков, что требует огромного количества финансовых затрат до момента, когда квартиры можно продавать на основании Договоров участия в долевом строительстве. Соответственно, компании, ориентированные на строительство жилья эконом класса, как правило, не располагают достаточными ресурсами, чтобы начинать реализацию Инвестиционного проекта без привлечения денежных средств дольщиков на самом начальном этапе оформления документов, т.е. еще до получения разрешения на строительство и заключения Договоров долевого участия. Кроме того, есть и еще одна причина, скажем психологического плана, а именно жилье эконом класса имеет не очень дорогую стоимость, его покупатели лица, которые зачастую не могут нанять юриста на сопровождение сделки, более того, менталитет таких покупателей направлен на доверие к продавцу, соответственно, продавать объекты эконом класса таким покупателям, не в соответствии с действующим Законодательством, проще, чем обеспеченным клиентам.

Какие лазейки существуют для заключения договоров по иным схемам даже после внесения поправок в 214ФЗ? Каким образом застройщики могут обойти закон?

Внесенные поправки не являются существенными, способными «перевернуть» хаос возникающих между Застройщиками и дольщиками отношений, и не несут в себе жесткое наказание для должностных лиц строительных компаний, а потому Застройщикам ничего не мешает по-прежнему оформлять Предварительные договоры, которые для Застройщика и объекта строительства не являются обременением и договорами, указывающими на реализацию нового строительства. Кроме того, предварительные договоры дают право привлекать денежные средства до получения Застройщиком разрешения на строительство.

Какие риски для дольщиков остаются при заключении ДДУ/ДУДС?

Риск банкротства Застройщика, и соответственно, полной остановке строительства, и как результат, не получение квартиры дольщиками. Такие прецеденты в настоящее время очень часты, проблемные стройки возникают ежедневно, т.е. «растут как грибы», при этом среди указанных останавливающихся строек процент тех, что продавались Застройщиками по Договорам об участии в строительстве многоквартирных домов, весьма велик.

Возможны ли случаи, когда застройщик предлагает заключить ДДУ/ДУДС, не имея на то оснований (без разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, оформления земли в собственность или аренду и.т.д.)? Что происходит с покупателем, когда подобный договор не проходит регистрацию? Как дольщикам обезопаситься?

Да, такие прецеденты на практике встречаются очень часто, а именно, Дольщикам предлагают заключать Договоры участия в долевом строительстве, однако такие договоры Застройщики изначально не планируют регистрировать в Регистрационных службах, лишь успокаивая дольщиков «Законным» названием» договора. Другой распространенной практикой является подписание Предварительных договоров участия в долевом строительстве, которые также не подлежат регистрации, и являются неким «успокоением» для Дольщиков, которым Застройщик обещает в ближайшее время переоформить договора на основной ДДУ, и соответственно, его зарегистрировать. В соответствии с ФЗ-214, не зарегистрированный в Росреестре ДДУ, считается не заключенным, т.е. он не имеет юридической силы. Дольщик вправе потребовать вернуть оплаченные по такому договору денежные средства, или надеяться на то, что в будущем либо договор будет зарегистрирован, либо Застройщик без ДДУ оформит право собственности на дольщика.

Какие еще проблемы возникают при наличии ДДУ/ДУДС, как они решаются в суде?

Проблемы бывают очень разными, это и значительная задержка окончания сроков строительства, и передача объекта не в соответствии с требованиями Закона или Договора долевого участия, банкротство Застройщики и остановка строительства, многое другое

Исходя из опыта судебной практики, какие изменения в законе нужны сейчас, чтобы он действительно заработал?

1. Необходимо ввести ограничение для лиц, которые вправе выступать Застройщиками, а именно, необходимо прописать в Законе № 214-ФЗ, что Застройщиком может быть лишь компания с определенным огромным уставным капиталом, по аналогии, как данные вопросы разрешаются в банковской сфере;

2. Необходимо ввести обязательную процедуру страхования как реализации всего Инвестиционного проекта, так и каждого договора долевого участия в частности;

3. Государство обязано взять на себя гарантии по возврату денежных средств, при банкротстве Застройщика, по аналогии с обязательным страхованием вкладов государством.

4. Необходимо ввести уголовную ответственность, как для должностных лиц строительных компаний, так и для дольщиков, что заключают договоры в новостройке не в соответствии с 214-ФЗ.

Источник: Аналитический отдел  «Первого Столичного Юридического Центра»

источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к специалистам Юридического Центра  можно  по телефонам: +7 (495) 649-41-49;  +7 (495) 649-11-65 или по e-mail: uristmoscow@yandex.ru

Пресс Центр: т. +7 (499) 340-10-25   E-mail: pr@krasnoe-slovo.ru

11.05.2011

Совет АДВОКАТА