Когда выделяют земельный участок под строительство многоэтажного дома, все постройки на этом участке сносятся. Объем прав владельцев пятиэтажного дома при сносе зависит от правового положения каждого конкретного владельца. Владеть квартирой можно по договору социального найма. Тогда при сносе пятиэтажного дома наниматель, члены семьи нанимателя и другие граждане, проживающие в жилом помещении, могут претендовать на одни условия дальнейшего проживания. Собственник квартиры имеет совершенно другие права. Единственным основанием для сноса пятиэтажного дома является решение уполномоченного органа о сносе в связи с признанием дома аварийным и непригодным для проживания.
Жилищное законодательство РФ довольно подробно регламентирует порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом пятиэтажного дома в результате признания непригодным для проживания.
Признав пятиэтажный дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган (государственный или муниципальный) автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. На практике особые трудности возникают, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, то есть собственность граждан. В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон, поэтому собственник вправе рассчитывать только на денежную компенсацию жилья. Поскольку предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически лишается своего имущества, что недопустимо Конституцией РФ.
Если пятиэтажный дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Если квартира, занимаемая по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
При выселении из пятиэтажного дома в связи со сносом и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения не учитывается состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, но учитывается размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.
Вновь предоставляемое жилье должно быть «равнозначным», иными словами, по площади совпадающим с ранее занимаемым. Вместе с тем предоставляемое жилое помещение должно быть «благоустроенным», то есть отвечать санитарным нормам, должно быть оборудовано таким образом, чтобы можно было пользоваться всеми коммунальными услугами.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Собственник, не согласный с изъятием его жилья, может затянуть процесс переговоров, отвергая все предложения о выкупной цене, а по прошествии одного года не давать согласия на такое изъятие. В данном случае собственнику следует иметь в виду, что законодатель предусмотрел возникновение такой ситуации. В частности, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилья.
В любом случае при сносе пятиэтажного дома его владелец имеет широкие права и возможности для отстаивания своих интересов, но результат решения этого вопроса напрямую зависит от активности позиции владельцев и собственников.