Черные риелторы или крупные агентства недвижимости: вероятность обмана при обращении

В риэлторской деятельности более, чем в любой другой, существуют способы и схемы обмана участников рынка недвижимости.

Такой обман может заключаться как при посреднических функциях агентства недвижимости или риелтора-одиночки, так и при представлении риелторской структурой интересов самого покупателя или продавца.

Рассмотрим примеры обмана при посредничестве риелторской организацией, как своих клиентов, к примеру, продавца, так и покупателя.

Когда потенциальный продавец ищет риелторскую компанию для оказания ему помощи в продажи того или иного объекта недвижимости, его всегда интересует вопрос стоимости намеченного к продаже имущества. Позвонив по телефону или придя непосредственно в офис риелторской компании, начинается первый обман клиента, который выражается в доведении до последнего заранее неправильной, искаженной информации о стоимости объекта недвижимости. Т.е., к примеру, цена квартиры потенциального продавца составляет 5 млн. рублей, в риелторской же организации продавца убедят, что стоимость его имущества составляет 6 млн. рублей, для чего? Все очень просто, чем большую стоимость риелторская компания назовет потенциальному продавцу за его объект недвижимости, тем больше шансов, что такой продавец выберет именно данного риелтора. Безусловно, первое время недвижимость будет выставляться по названной завышенной стоимости, но затем до продавца будет доведена информация, что цену необходимо снижать, иначе объект продажи так и не будет реализован. В итоге риелторская компания получает своего клиента, а клиент не получает обещанный результат продажной стоимости квартиры.

Второй способ обмана сразу вытекает из первого. Итак, риелторская организация доводит до сведения своего клиента информацию о необходимости занижения цены выставляемого имущества, однако продавец рассчитывал на иное и не желает терять в стоимости продаваемого. Возникает риск ухода данного продавца в другую риелторскую структуру, где, возможно, его квартира или офис будут реализованы за «достойные деньги». Чтобы такого не произошли, чтобы не упустить клиента, риелторские организации при  заключении договора с продавцом на оказание риелторских услуг всегда прописывают пункт, согласно которого, обращающийся обязуется при подписании договора передать оригиналы документов в риелторскую компанию. При нахождении оригиналов документов на недвижимость в риелторской организации продавец уже не имеет никакой возможности уйти в другую компанию и вынужден подчиняться любым требованиям и условиям риелторов.

Теперь напишем, как риелторские компании обманывают одновременно и продавца — своего клиента и покупателя. Указанный способ обмана был особенно актуален в 2005 — 2008 годах, когда стоимость недвижимости вырастала ежедневно. Представим, что стоимость выставляемой в продажу квартиры составляет 5 млн. рублей. Находится покупатель, который вносит аванс, готов выйти на сделку и вдруг, перед самым заключением договора риелторы продавца говорят покупателю, что стоимость квартиры возросла до 5, 5 млн. рублей, и у покупателя, соответственно, есть выбор, либо купить квартиру по указанной стоимости, либо отказаться от сделки. При этом покупатель понимает, что пока готовилась сделка, прошло значительное время, недвижимость в стоимости подросла, пока покупатель будет искать другую квартиру, пройдет еще значительное время, и стоимость недвижимости может вырасти еще. Таким образом, покупатель вынужден отдавать за намеченное приобретение на 500 тысяч рублей больше, чем изначально планировал и не на тех условиях, на которых заключал предварительный договор и вносил аванс. При этом самое интересное в данной истории это то, что об увеличении стоимости реализуемой недвижимости не знает и продавец, которому такая недвижимость принадлежит. Бонус в 500 тысяч рублей риелторская компания кладет себе в карман.

При общении с риелторскими компаниями каждый встречается с таким понятием, как внесение денежных средств по гарантийному обязательству. Что это такое? Это передача или покупателем или продавцом определенной суммы денежных средств в риелторскую компанию под определенный долговой документ, который в данном случае называется гарантийным обязательством. Обман здесь сводится к тому, что указанные, так называемые «Гарантийки» по форме и содержанию очень часто содержат условия, в соответствии с которыми внесенные денежные средства либо вернуть нельзя вовсе, либо со значительными сложностями. Так же имеется практика, в соответствии с которой данные гарантийные обязательства содержат срок их исполнения, в который бывает стороны не успевают уложиться, что приводит к лишению права на возврат денежных средств, внесенных по указанной «гарантийке».

Еще одним способом обмана и среди крупных риелторских компаний и риелторов одиночек — это получение аванса за предстоящую услугу риелторства, которая может быть и не исполнена. В настоящее время очень мало кто из представителей риелторских структур требует внесение аванса за свою работу, но если ваш риелтор или та риелторская компания, в которую вы обратились, претендует на авансовую оплату своих услуг, от таких риелторов следует держаться подальше.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что риелторы представляют в качестве потенциального продавца лицо, который по закону не вправе распоряжаться оформленным на него имуществом. Данная недвижимость переходит в собственность риелторов или их сообщников-помощников по поддельным документам: завещаниям, доверенностям, решениям суда, иным. Данный вид деятельности напрямую подпадает под уголовную ответственность в связи с наличием состава преступления — мошенничество, однако риелторов или организаций, которые прикрываются риелторскими вывесками, это не останавливает.

Приведу несколько примеров своей практики, когда риелторы по поддельным документам продавали квартиры. Пример первый — мошенники подделывают одно из решений Московского районного суда, резолютивной частью которого является признание права собственности за конкретным лицом на конкретную квартиру. Да, квартира есть, но человек, что в ней прописан давно пропал или умер. Риелторы получают об этом информацию, подделывают решение суда  о признании права собственности на своего человека и регистрируют такое право. Данный пример невозможен без участия сотрудника паспортного стола, которые занимаются прописками и выписками, а так же выдачей выписок из домовой книги, которые необходимы для сделки. Далее, оформленная по решению суда квартира еще несколько раз перепродается и по истечении полу года — двух лет продается потенциальному покупателю.

Еще один пример, умирает бабушка, которая является собственницей квартиры. Риелторы оформляют поддельное завещание на своего человека и оформляют по наследству квартиру. Затем продают. Лица, которые действительно имеют право на данное имущество — квартиру, это или законные наследники бабушки, или государство, в качестве наследника выморочного имущества. В том случае, что произошел с моими клиентами, права на квартиру заявило государство, в лице Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, как представитель государства в области жилых помещений в городе Москве. Департаменту в суде удалось доказать поддельность завещания и отсудить квартиру.

Третий пример, собственники квартиры уезжают на определенный срок на отдых или в командировку. От их имени подделывается доверенность на право продажи квартиры и с правом получения денежных средств. В квартире, соответственно, никто не проживает временно, чем пользуются риелторы и при помощи служб МЧС осуществляют доступ в квартиру. Таким образом, квартира показывается потенциальным покупателям, которым объясняется, что собственники уехали в другую страну и оставили своим друзьям или родственникам документы и ключи от квартиры. Кстати, на такие квартиры не обязательно получать дубликаты документов, такие документы могут храниться и в самой квартире, куда обеспечен доступ мошенникам — риелторам.

По истечении определенного количества времени прежние настоящие собственники и покупателя — новые, но спорные собственники встретятся лицом друг к другу в данной квартире, и эта встреча будет не самой приятной для обеих сторон.

Стоит обратить внимание, что по всем трем схемам мошенничества проблем можно было бы избежать, т.к. все документы на квартиру, вся история квартиры при сделке достаточно тщательно может быть проверена юристами, а совершать сделки через продавца по доверенности я вообще не рекомендую.

Автор статьи:

адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании

«Первый Столичный Юридический Центр»

Источник: Сайт Адвоката Олега Сухова

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

Записаться на прием к адвокату можно  по телефонам: 8 (926) 229-76-59;  (495) 649-41-49;  (495) 649-11-65 или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

02.05.2011

Совет АДВОКАТА