Что изменил новый закон об участниках долевого строительства

15 августа 2011 года вступил в силу федеральный закон, который абсолютно по-новому регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Об основных моментах нового закона, которые весьма полезно знать любому покупателю жилья на первичном рынке недвижимости, рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты города Москвы, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

Первое. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной компании не являлась законной, т.е. застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), застройщик оформлял не договоры об участии в долевом строительстве, а любые другие договоры, в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности и т.п. Кроме того, теперь не имеет никакого значения, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (ранее это было обязательным).

Второе. Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном или недостроенном доме теперь будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах в непосредственном процессе банкротства застройщика. Кроме того, судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту осуществления строительства, и по месту нахождения большинства дольщиков.

Третье. К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства — участники инвестиционного контракта (соинвесторы), администрации и государственные и муниципальные органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве — Мосгосстройнадзор, в Московской области — министерство строительного комплекса).

Четвёртое. Требовать получения квартир могут не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры, машино-места и офисы на основании:

— договора купли-продажи жилого помещения;

— предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи иного помещения;

— договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

— внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

— договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

— выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

— внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

— заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Пятое. С момента начала процесса банкротства застройщика арбитражный суд обязан направлять определение о введении соответствующей процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с недвижимым имуществом застройщика-банкрота. Также арбитражный суд в процессе рассмотрения споров о признании права собственности за дольщиками на объекты недвижимости или о присуждении денежных средств вправе осуществить незыблемые гарантии для дольщиков в целях последующего исполнения такого решения, а именно накладывать запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка; запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Шестое. Арбитражные управляющие (представители застройщика в процессе банкротства) непосредственно обязаны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на денежные средства или объекты недвижимости.

Седьмое. Теперь только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику — о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного, так и недостроенного) или денежных средств за него. При этом, что очень важно, дольщику присуждается не только та сумма, что он в своё время оплатил застройщику, а реальная стоимость жилого/нежилого помещения на день предъявления своих требований. И наоборот, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. Все споры в отношении рыночной стоимости имущества разрешаются на основании отчётов независимых оценочных компаний, которые привлекаются в процессы в качестве экспертов.

Восьмое. Теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).

Девятое. Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до трёх месяцев. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный суд к застройщику следующие требования:

— о признании наличия или отсутствия права собственности, иного права или обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства;

— об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства, из чужого незаконного владения;

— о сносе самовольной постройки;

— о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключённой, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

— о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

— о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Десятое. Расчёты с дольщиками теперь будут выделены в отдельную, привилегированную третью очередь, после расчётов с лицами, которым причинён вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы отодвигаются в четвёртую очередь и вправе претендовать на получение присуждённого им имущества только после удовлетворения требований дольщиков. Дольщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (заложенного) и 85% (не заложенного) от стоимости реализованного имущества.

Одиннадцатое. Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив). При этом передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвёртой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства;

2) имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершённого строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Двенадцатое. После передачи незавершённого строительством дома кооперативу, последнему переходят все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земельный участок под ним.

Тринадцатое. Если дом, в котором находятся квартиры дольщиков, достроен, судом разрешается вопрос о передаче таких квартир дольщикам на основании отчёта оценщика и заключения арбитражного управляющего. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвёртой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счёт арбитражного суд а внесены денежные средства;

4) имущества, которое остаётся у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства; 5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Опубликовано: Частный корреспондент

По всем вопросам мы рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

+7 (495) 64 — 911 — 65 

+7 (495) 649 — 41 — 49 

+7 (495) 763 — 90 — 66

Электронный адрес: uristMoscow@yandex.ru
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно свой вопрос Вы можете оставить в разделе «ЮристОнЛайн»

21.02.2012

Добавить комментарий

Совет АДВОКАТА