Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Правовой навигатор Юрист он-лайн Совет АДВОКАТА Контакты Услуги
Главное меню
Вопрос-Ответ
Главная - Юридические услуги в Москве
Мы судились с
Реклама
Судебная практика Центра
O компании
Контакты
Услуги
А знаете ли Вы, что
Актуальная тема
Юрист он-лайн
Статьи
Судебная практика
Совет АДВОКАТА
Мы в СМИ
Мы на TV и FM
Событие
Карта сайта
Новости
Новости
Новости права
Новости Высших Судов РФ
Новости недвижимости и строительства
Инвестирование
Инвестиционные компании
Страхование инвестиционных рисков
Юридическое сопровождение инвестиционных правоотношений
Законодательство
Кодексы
Законы РФ
Законы г. Москвы
Постановления Правительства РФ
Постановления Правительства г. Москвы
Законодательство
Справочная информация
Правовой навигатор
Публикации
Адресно-реквизитная информация
Справочная юридическая информация


Мы в СМИ

Как не потерять новую квартиру?
Новую квартиру легко потерять, предупреждают юристы, если во время покупки невнимательно отнестись к проверке документов. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, какие ошибки допускают покупатели и к чему они могут привести. 
Как обманом родственников выселяют из квартиры?
С 2005 года, когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, выселение буквально на улицу стало обычным делом. При этом есть категории граждан, выселить которых закон не позволяет. Однако непорядочные родственники находят способы их выписать. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, чего стоит опасаться пожизненным пользователям жилья.
Растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Чем рестораны насолили москвичам?
В московских судах растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали судебную практику и выяснили основные причины взаимной неприязни
5 самых частых судебных конфликтов с соседями
По экспертным оценкам, около 10-15% судебных споров, связанных с применением жилищного и земельного законодательства, а также санитарно-эпидемиологических норм, возникают между соседями. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов проанализировал судебную практику, накопленную по таким делам, и рассказал «Недвижимости Mail.Ru», какие причины вызывают подобные разбирательства.
Когда честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите
Закон предусматривает право каждого гражданина требовать и от средств массовой информации, и от лица, распространившего не соответствующие действительности и порочащие сведения, в том числе и через суд, опровержение таких сведений. При этом далеко не всегда оскорбительные, унизительные, порочащие честь и доброе имя сведения могут приводить к наказанию тех лиц, от которых они исходят. Итак, в каких случаях честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите, рассказывает адвокат Олег Сухов


 Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой

Реклама
Яндекс.Директ

 

Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, «юридическую чистоту», все договоренности фиксируем на бумаге

TweetОпубликоватьВ Мой Мир

Покупка загородной недвижимости – дело, безусловно, приятное. Сама мысль о том, что у вас скоро будет собственный дом, значительно повышает жизненный тонус и позволяет глядеть в будущее с оптимизмом. Но, к сожалению, подобное масштабное приобретение сопряжено и со многими крупными опасностями – самого разного характера. Для того, чтобы «вооружить» покупателя против них, журнал Metrinfo.ru составил перечень наиболее типовых рисков, а также приемов, с помощью которых эти самые риски можно нейтрализовать.

Дом: качественное ли строительство?
Нравятся ли участок и дом – это вопросы, на которые покупатель найдет ответ самостоятельно, без подсказок со стороны. А вот надежно ли строение? Не развалится ли коттедж (такой красивый сегодня) через пару лет?

Подобного рода опасности сильнее всего именно в загородной недвижимости. «В отличие от городских объектов, загородные дома не проходят обязательную Госкомиссию перед сдачей в эксплуатацию, — напомнил www.metrinfo.ru Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Владелец земельного участка сам себе хозяин, а контроль за тем, что, как и где он строит, весьма относительный. У многих «строителей“ недвижимости нет даже проектно-сметной и разрешительной документации».

Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», добавляет, что существует даже устоявшаяся форма мошенничества: в короткие сроки из дешевых стройматериалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. У него, например, может полностью отсутствовать фундамент. Затем объект быстро продается. Поскольку при этой схеме в договоре купли-продажи фигурируют заниженные цифры (продавец мотивирует это тем, что объект находился в его собственности менее трех лет – соответственно, нужно «оптимизировать» налогообложение), покупатель не может ничего доказать. А приобретенное им строение подлежит только одному – сносу.

Итак, как проверить? Первое, на что советует обратить внимание Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», — качество фасада. «Если дом облицован кирпичом, то обратите внимание на швы, — говорит эксперт. – Они должны быть ровными, без расхождений. Кроме этого, хороший кирпичный фасад должен иметь строгую рядность и четкую геометрию форм. Кладка должна быть ровной по цвету, не должно быть белесых разводов, которые свидетельствуют о выходе на поверхность солей цементного раствора».

Следующий шаг – проверка стен. Если дом уже оштукатурен, то его следует «простучать», следя за тем, чтобы звук был одинаковым: это свидетельствует о равномерной толщине и плотности стен, отсутствии пустот.

Если дом деревянный, то необходимо проверить, насколько хорошо высушено дерево. Это делается при помощи влагометра, и влажность клееного бруса не должна превышать 14-16%, а обычного бруса или оцилиндрованного бревна – 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным: пятна или чернота свидетельствуют о том, что поверхность плохо обработана антисептиком.

Обращаем внимание на утепление кровли: как и какими материалами оно выполнено, не будем ли мы мерзнуть зимой. Следующий шаг – проверка исправности электричества, воды, газа и отопительной системы.

Внутренние помещения надо осмотреть на предмет наличия там сырости, грибка и трещин.

Если в доме уже сделана внутренняя отделка, то обращаем внимание и на нее. Потолок и пол должны быть ровными, без перекосов. Это довольно легко проверить, если приложить к поверхности длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, то строители явно не доработали. Ровность стен можно определить с помощью строительного уровня. Все двери и окна должны легко и плотно закрываться без скрипа.

…Как отмечали наши эксперты, проверку собственными силами стоит дополнить контролем со стороны специалистов – фирм, предлагающих подобные услуги, на рынке множество. Уровень цен – от $500 до $2-3 тыс., в зависимости от размера объекта, его удаленности от Москвы, а также глубины проводимых исследований.


Коммуникации: все ли есть?
О необходимости современных удобств для комфортной загородной жизни сказано уже тысячи раз – повторяться не будем. Но напомним, что уверения продавца, что те или иные коммуникации подведены, и их фактическое наличие – это разные вещи. Известны случаи, когда «газификация» состояла в закопанном возле дома баллоне: «голубой огонек» весело плясал на кухне неделю, а потом тускнел и гас. Или «канализация», выполненная по схеме «20 метров трубы и зарытая цистерна». Сначала все замечательно, но потом система переполняется, наполняя ваше жилище самыми недвусмысленными последствиями…

Бывают более мягкие варианты – когда коммуникации есть, но совсем не тех мощностей. «При продаже домиков в садовых товариществах иногда называются мощности в 10 кВт, — говорит Антон Архипов, руководитель офиса „Сретенский“ департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – На самом деле оказывается 2-3 кВт. Этого совершенно недостаточно, а увеличить мощности одному человеку финансово будет очень затратно».

Аналогично может произойти и с газом: он есть, но в количествах, достаточных лишь для кухонной плиты и нагрева воды для рукомойника. Отапливать дом – тут нужны совершенно иные объемы. Так что мораль простая: все проверять. Не только наличие тех или иных коммуникаций, но и документальное подтверждение их мощности.


Юридическая проверка: на что смотрим?
Опытные люди говорят, что проблемы, связанные с «юридической чистотой» недвижимости намного опаснее, чем все прочие. Те же строительные недоделки видны воочию; кроме того, если даже дом развалится, покупателю останется как минимум земельный участок. С дефектами правового характера все иначе: там само здание может выглядеть замечательно; а в результате судебного разбирательства вы можете просто лишиться имущества – без всякой компенсации.

Несмотря на широко растиражированный тезис о том, что рынок недвижимости сегодня заметно чище, чем в 90-е годы (и это действительно так), жуликов на нем хватает. Адвокат Олег Сухов рассказывает историю, когда земельный участок в 17 соток со строящимся на нем домом пустовал пару лет – хозяева куда-то подевались. Подобная «бесхозяйственность» привлекла внимание мошенников: они оформили поддельную доверенность, собрали документы и продали недвижимость за весьма немаленькие деньги. Понятно, что покупателю теперь предстоит разбираться с подлинными хозяевами, которые говорят, что никаких доверенностей никому не давали.

Бывают и другие дефекты – не столь криминальные, но способные доставить большие беспокойства. Антон Архипов ( «ИНКОМ») отмечает, что встречаются случаи, когда не совпадают фактические и фигурирующие в документах площади участков, находящиеся на них строения. В будущем это грозит покупателю многочисленными судебными исками.

Итак, как проверить документы? «Загородное домовладение, — напоминает Сергей Фокин, вице-президент компании MULTIGROUP Development, состоит из двух частей – земли и дома. Документы на землю должны предоставляться в виде кадастрового плана, и отдельно можно запросить историю собственности этого участка и его размежевания. Если земля находится в статусе ИЖС, необходимо найти постановление Правительства Московской области о переводе земель в этот статус».

Что касается дома, то необходимыми документами на него являются кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. А если строение новое, то должны быть документы, подтверждающие факт строительства: например, инвестиционный договор с подрядной организацией и постановление местной администрации о вводе дома в эксплуатацию.

Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty) напоминает о необходимости получить выписку из ЕГРП – в этом документе (который, кстати, выдается не только владельцу недвижимости, а вообще любому лицу – достаточно предъявить свой паспорт) указывается ситуация с объектом на сегодняшний день: нет ли обременений в виде ипотеки, сервитутов или судебного ареста? «Однако, — продолжает эксперт, — грамотный юрист обязательно посоветует пойти дальше и обратиться к продавцу за более подробной выпиской о переходе права собственности. Это некое подобие автомобильного ПТС, где зафиксированы все данные предыдущих владельцев. Выписка выдается непосредственно хозяину или доверенному лицу с нотариальной доверенностью. Срок исковой давности в нашей стране составляет три года, поэтому постарайтесь убедиться, что в течение последних трех лет по объекту не возникало никаких имущественных споров и не существовало обременений».

…В любом случае, проверка «юридической чистоты» — дело сложное. Поэтому, как бы ни банально это прозвучало, покупателю здесь рекомендуется заручиться помощью грамотного юриста.


Деньги: поменьше устных договоренностей!
Предположим, приобретаемый объект нам понравился, описанные выше проверки дали положительные результаты. Впереди у нас сделка и расчеты с продавцом. Рекомендации, данные на этот счет нашими экспертами, в целом сводятся к простому тезису: поменьше договариваться «на словах», а побольше всего фиксировать на бумаге. Это послужит гарантией, что противоположная сторона не «забудет» чего-нибудь  важного. А если это все-таки случится – то письменное соглашение может быть принято судом в качестве доказательства.

«Мы советуем избегать устных договоренностей, — формулирует эту мысль Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). – Хотя за последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя. Если, к примеру, мебель, картины или предметы интерьера продавец оставляет, можно даже посоветовать сфотографировать их. Соглашения, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются».

Деньги передаются, в основном, через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на месяц (срок, достаточный, учитывая скорость регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра), стороны подписывают с банком трехсторонний договор – здесь все, в принципе, так же, как и при операциях с городской недвижимостью. Стоимость аренды ячейки – 3-5 тыс. руб.

…Не забываем и о том, что сделка считается окончательно завершенной в тот момент, когда стороны встретились на продаваемом объекте и подписали передаточный акт. В этом документе фиксируется, что продавец получил всю причитающуюся ему сумму денег, а покупатель – недвижимость в надлежащем виде. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Опубликованно на Метринфо

По всем вопросам мы рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

+7 (495) 64 — 911 — 65 

+7 (495) 649 — 41 — 49 

+7 (495) 763 — 90 — 66

Электронный адрес: uristMoscow@yandex.ru
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно свой вопрос Вы можете оставить в разделе «ЮристОнЛайн»

 

21.02.2012

Добавить комментарий

ФИО: 
E-mail: 
Тема: 
Комментарий: 
Оценка:   
 
 
 
 
 
Код подтверждения:

Совет АДВОКАТА


© «Dom-i-zakon.ru» «Первый Столичный Юридический Центр» (2006-2007).
Все материалы, размещенные на сайте, являются собственностью компании «Первый Столичный Юридический Центр».
Копирование материалов с сайта, полностью или частично, без разрешения компании «Первый Столичный Юридический Центр» ЗАПРЕЩЕНО и будет преследоваться по закону.