Покупка квартиры у застройщика: на что стоит обратить внимание

Покупка квартиры у застройщика: на что стоит обратить внимание

В настоящее время на рынке первичной недвижимости большое количество строительных компаний предлагают свои услуги, связанные с продажей жилых или нежилых помещений. Те схемы, которые ими предлагаются в целях реализации недвижимости под час не соответствуют действующим нормам закона. При этом одного договора, предлагаемого Застройщиком, для покупки квартиры мало, в обязательном порядке следует полностью изучить правоустанавливающие документы на объект строительства и историю строительной компании.
Предусмотрев обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступки прав по данному договору, законодатель решил одну из наиболее острых проблем в сфере долевого строительства — двойных продаж и переуступок прав на объекты долевого строительства. В то же время другая актуальная проблема не получила достойного решения в Законе о долевом участии. Речь идет о финансовом обеспечении ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.
Наиболее частым поводом обращения в суд участников долевого строительства является то, что застройщик нарушает сроки строительства, предусмотренные договором. В некоторых случаях задержки строительства носят временный характер и могут быть вызваны объективными факторами (резкое удорожание строительных материалов, обнаружение исторических захоронений и пр.). Но гораздо чаще приостановление строительства, особенно в течение длительного времени, свидетельствует о неблагоприятном финансовом положении застройщика.
Участник долевого строительства, столкнувшийся с проблемой приостановления или прекращения застройщиком строительства по причине неплатежеспособности, практически лишен эффективных способов судебной защиты своих прав.
С одной стороны, он не вправе требовать передачи ему незавершенного строительством объекта (жилого или нежилого помещения), поскольку это лишь часть всего многоквартирного дома. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым (!) для участников долевого строительства объектов, входящих в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. С другой стороны, требование о взыскании с неплатежеспособного застройщика неустойки за просрочку строительства не имеет хорошей перспективы на стадии исполнительного производства.
Безвыходное положение инвесторов, столкнувшихся с неплатежеспособным застройщиком, побуждает их к довольно нестандартным способам завершения строительства. Одним из них является поиск другого застройщика и перевод на него обязательств по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве. Но даже в этом случае высока вероятность задержки строительства, например, в связи с несогласием отдельных инвесторов на замену застройщика и оспариванием соглашения о переводе долга.
Отдельной проблемой является согласование между новым застройщиком и участниками долевого строительства размера дополнительных взносов, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома. При этом создание инвесторами определенной структуры, способной выражать их единую волю вовне (в частности, ТСЖ), значительно упрощает процесс ведения переговоров с дополнительно привлеченным застройщиком и контролирующими органами.
Если вам нравиться объект, который вы решили приобрести, советую не торопиться с заключением договора и передачей денег продавцу, необходимо выделить время и приехать проконсультироваться с практикующим адвокатом о возможных рисках и перспективах развития отношений со строительной компанией по той сделке, что вы намерены совершить.
И главное, стоит помнить, главное в таких отношениях не договор с Застройщиком, а правоустанавливающие документы и схема реализации квартиры участниками Инвестиционного проекта.

Статью подготовил Адвокат Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам заключения, расторжения, признания права по договорам об участии в долевом строительстве, иным договорам, направленным на приобретение недвижимости в новостройках, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства

ЗАСТРОЙЩИКИ, ПОДРЯДЧИКИ, ИНВЕСТОРЫ: ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО И НАЛОГОВОГО УЧЕТА

ЗАСТРОЙЩИК В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ФОРМА

О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО

Право Застройщика на чужой земельный участок

Страхование инвестиционной деятельности Застройщиков и дольщиков

Во имя дольщиков и во благо застройщиков

Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает?

Ответственность Застройщика при задержке строительства дома

Стоит ли доверять Застройщику

Взыскать долг с застройщика

Права дольщика на приобретенную квартиру (нежилое помещение) при банкротстве Застройщика

Банкротство Застройщика

Нарушение договора Застройщиком

Риски при приобретении недвижимости у Застройщика без согласования с другими участниками Инвестиционного контракта

Отличия регистрации права собственности и договора участия в долевом строительстве при банкротстве Застройщика

06.10.2010

Совет АДВОКАТА