Управляющая компания или Товарищество собственников жилья?

Управляющая компания или Товарищество собственников жилья?

В настоящее время все более и более актуальными становятся вопросы организации управления домами, собственниками таких домов. Жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления домом, в том числе через управляющие компании или товарищество собственников жилья. Закон предусматривает так же такой способ управления домом, как непосредственное управление.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в настоящее время является наиболее редко встречающимся способом управления. Связано это в первую очередь с тем, что функции управления домом требуют времени, определенных навыков и знаний, а также самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Именно потому многие собственники все же предпочитают передать функции по управлению домом управляющей компании или правлению ТСЖ (ЖСК), если такие объединения жильцов имеются.
Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.
Основные преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — управляющего, управляющей компании. Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз небытовых отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
В-третьих, в ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
В-четвертых, в ТСЖ создаются условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.
В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.
В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Конечно, недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму. Главное преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), кроме того, она пользуется поддержкой государства.
Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая организация и вправе выполнять ее обязанности. Получается, что он как председатель ЖСК будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем. Это в общем не противоречит ЖК РФ, хотя существует риск, что подобное управление может привести к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.
Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае, если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки, ведь она получает деньги именно за эту работу.
Основным достоинством управляющей компании перед иными способами управления является следующее. По определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.
Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них состоит в том, что на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества на настоящем этапе. Кроме того, после того как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.
В новостройках управление домами в основном закрепляют за собой Застройщики, как правило через свои аффелированные организации. Управление домами, тем более с большим количеством квартир и жильцов, является неплохим бизнесом, который и пытаются наладить строительные компании, возводящие дома, тем более им проще это делать при наличии соответствующего опыта и контактов с поставляющими ресурсы организациями.
При изменении формы управления домом, например, в связи с созданием ТСЖ, указанный процесс занимает очень много времени и сил у представителей новой организаии.

Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам, связанным с ТСЖ или Управляющей компанией можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ И ПИФОВ 

СЛОЖНОСТИ ТСЖ

ТСЖ И СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ТСЖ в коттеджном поселке

Мнение жителя. Нам не страшно ТСЖ!

Создавая ТСЖ, подсчитайте расходы и метры

Есть ли польза от ТСЖ? Практический пример

ТСЖ как исполнитель коммунальных услуг

Взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество

Ресурсоснабжающая организация — ТСЖ — собственники

Взыскание задолженность по обязательным платежам перед ТСЖ

Создание ТСЖ путем реорганизации ЖСК

29.09.2010

Совет АДВОКАТА