Возможные проблемы при покупки квартиры в новостройке

Возможные проблемы при покупки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке — это всегда повышенный риск для покупателя, который может быть связан как с завершением или не завершением строительства как такового, так и с проблемами в отношениях с двойными продажами, проблемами с оформлением права собственности, риском изменения площади или иных характеристик квартиры, со многими иными проблемами.
Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости — основная и главная проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Как же можно защитить свои права?
В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками:
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем в соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Потому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре.
Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.
Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
В завершение хочется посоветовать покупателям:
— детальнее анализировать предложения рынка недвижимости, причем не доверять кажущейся дешевизне, а реально оценивать ситуацию;
— соизмерять свои реальные доходы с планируемыми расходами и только потом выбирать жилье соответствующей категории;
— выбирая профессионального специалиста (юриста, риелтора, инвестора, застройщика и т.д.), внимательно знакомиться с условиями взаимодействия с данными специалистами.
Ведь своим легковерием, халатным отношением к сделке покупатель часто сам подталкивает недобросовестных предпринимателей на рынке недвижимости придумывать все новые способы получения прибыли за его счет.
Если недвижимость в новостройке имеет большое количество уступок, то каждый договор уступки права требования стоит очень тщательно проверять, как в части исполнения, например, финансового, так и в части заключения, например, действительность и неоспоримость всех уступок права.
Особое значение в указанных отношениях играет и лицо, реализующее квартиры. Стоит обращать внимание, сам ли Застройщик продает недвижимость, или она реализуется инвестиционными компаниями. Если недвижимость реализуется последними, то необходимо выяснить, насколько крупный инвестор участвует в данном проекте реализации и насколько обоснованы его полномочия. Кто бы не осуществлял реализацию недвижимости в новостройке, рекомендуется проверять финансовое положение компании, а так же наличие у нее споров с контрагентами и иными дольщиками.
Безусловно, полной проверки подлежит вся правоустанавливающая документация с продлением сроков, и тот договор, в соответствии с которым осуществляется продажа жилого или нежилого фонда.

Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам юридического сопровождения сделки приобретения недвижимости, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

2. Покупка квартиры с перепланировкой

3. о покупке автомобиля

4. Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности на жилой дом

5. доверенность на покупку части жилого дома

6. договор на оказание услуг по поиску объектов недвижимости для аренды или покупки

7. заявление о покупке свободного жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире

8. заявления о покупке свободного жилого помещения

9. заявление главе местного самоуправления на получение согласия о предоставлении земельного участка в аренду после покупки незавершенного строительством объекта

10. договор на оказание услуг по поиску объектов недвижимости для аренды или покупки

11. Юридическое сопровождение. Помощь юриста при покупке квартиры

11.11.2010

Совет АДВОКАТА