Предварительный договор в Новостройке является недействительной сделкой

Предварительный договор в Новостройке является недействительной сделкой
Недействительность предварительного договора купли продажи

В Первый Столичный Юридический Центр обратилась организация ОГК, которая была привлечена к участию в судебном процессе по имущественным претензиям ООД в отношении нежилого помещения (здания) в соответствии с Предварительным договором купли продажи.

Обстоятельства дела
Между ООД и ЗАОК был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества — здание.
Согласно условиям предварительного договора, в счет обеспечения выполнения ЗАОК обязательств по заключению с ООД основного договора купли-продажи здания и передаче здания в собственность ООД, ЗАОК обязуется передать ООД простой вексель с определенным сроком платежа.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок, определенный до соответствующей даты. Согласно условиям Предварительного договора должна быть осуществлена государственная регистрация основного договора купли-продажи в течение 5 дней с момента заключения указанного договора. Здание должно быть передано истцу по передаточному акту в срок до определенной даты, но ранее заключения основного Договора купли-продажи недвижимого имущества, что предусмотрено условиями предварительного договора.
Судебное дело возбуждено по иску ООД (истец) к ЗАОК (ответчик) о понуждении передать вексель и заключить договор, третьим лицом к гражданскому процессу привлечена компания ОГК.

Результат судебного рассмотрения
Истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи, к письму был приложен проект основного договора купли-продажи. Ответчиком не был представлен истцу для согласования вариант основного договора купли-продажи.
В определенный сторонами срок вексель по предварительному договору, не был передан ответчиком истцу, в связи с чем истцом было направлено ответчику письмо с требованием передать вексель. Ответчик истцу вексель не передал.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнил, вексель истцу не передал, основной договор купли-продажи с истцом не заключил, соответственно, государственная регистрация основного договора купли-продажи и передача истцу здания по передаточному акту не осуществлены. В связи с чем истцом заявлено требование об обязании ответчика передать истцу вексель, определенный условиями предварительного договора, а также об обязании ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи здания на условиях, оговоренных в предварительном договоре.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку собственником здания, являющегося предметом указанного договора, является не ответчик, а ОГК. С такими же возражениями в суд вышли юристы ПС Юр. Центра на стороне ОГК.
Также ответчик утверждает, что собственником векселя, указанных в предварительном договоре, никогда не являлся, следовательно, распоряжаться им не мог.
Исковые требования основаны на предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи здания.
Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
П. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Предметом предварительного договора объект гражданского права, ограниченный в обороте и принадлежащий лицу, который не является стороной этого договора.
В материалах дела не представлено доказательств того, что ответчик на момент подписания предварительного договора являлся собственником спорного здания.
Как следует из материалов дела, собственником здания является ОГК.
3-е лицо приобрело недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора, у ответчика ЗАОК по договору купли-продажи за месяц до сделки ответчика с истцом.
Таким образом, 3-е лицо ОГК приобрело право собственности на указанное здание до заключения предварительного договора, что подтверждается договором купли-продажи ЗАОК, зарегистрированным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданным 28.04.05 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве.
Как следует из смысла ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Таким образом, на основании ст. 168 ГК РФ, предварительный договор является ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям закона, а именно ст. ст. 129, 209, 218, 219, 455 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая то, что предварительный договор, на котором истец основывает свои требования, является недействительной сделкой в силу ничтожности и юридических последствий не влечет, следовательно, у ответчика не возникло перед истцом обязательств по исполнению условий указанного договора.

Учитывая изложенное, рассмотрев заявленные истцом требования, суд установил факт недействительности предварительного договора и отказал истцу в заявленных требованиях.

Так же вашему вниманию предлагаются для прочтения иные материалы по темам:

Недействительный договор, см. ниже

О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Недействительность договора дарения

о признании недействительными договоров приватизации и купли — продажи квартиры

Все про недействительность договора

Предварительный договор, см. ниже

ПРОДАЖА КВАРТИР НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ (ВЕКСЕЛЬНОЙ СХЕМЕ)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ЗАДАТОК

Предварительный договор по приобретению жилья у Кооператива

Предварительный договор. Государственная регистрация предварительного договора

Предварительный договор пожизненной ренты

предварительный договор купли-продажи нежилого помещения

О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

По всем вопросам, связанным с заключением или расторжением Предварительного договора или признания такого договора недействительной сделкой, рекомендуем записаться на консультацию к юристам по телефонам

64 — 911 — 65   или   649 — 41 — 49

Внимание!! Консультации платные.

11.12.2007

Совет АДВОКАТА