Свежая судебная практика → Аренда

Об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 20 июня 2007 г. по делу N А40-7496/07-122-67

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2007 года
Полный текст решения изготовлен 20 июня 2007 года
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего: Е.
судей: единолично
при ведении протокола судебного заседания судьей Е.
с участием: от заявителя — П. дов. N Д-06/3546 от 27.12.06.,
от ответчика — К. дов. N 17 от 20.10.06.,
от 3-го лица — представитель не явился
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению:
Департамента имущества города Москвы
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве,
3-е лицо: ПБОЮЛ Х.
о признании незаконным отказ в госрегистрации расторжения договора аренды, об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды

установил:

Департамент имущества города Москвы заявил о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. недвижимого имущества (нежилого помещения) общей площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, кор. 3, оформленного письмом N 05/056/2006-138 от 25.10.06., об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. нежилого помещения общей площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3.
В судебном заседании 05.06.07. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.06.07.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие 3-го лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения спора.
Заявитель представил документы, поддержал требования по делу, мотивирует их тем, что для государственной регистрации расторжения договора аренды в соответствии с ФЗ от 21.07.97. были представлены все необходимые документы, которые по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем отказ ответчика в регистрации по основаниям абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.97. N 122-ФЗ является незаконным. Заявитель пояснил, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 2.3 договора аренды от 07.12.2000. Департамент имущества г. Москвы (арендодатель) 02.02.06. направил в адрес арендатора ПБОЮЛ Х. письмо-уведомление N 06/423 о прекращении договора аренды N 06-00918/2000 с 10.05.06., в связи с чем в силу ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 06-00918/2000 считается расторгнутым, кроме того, нежилое помещение площадью 314,8 кв. м по указанному адресу арендатором освобождено, что подтверждается актом проверки от 15.05.06. N 33.
Ответчик представил пакет правоустанавливающих документов N 93306 (1) по заявлению N 77-77-05/056/2006-138, отклонил требования заявителя по мотивам, изложенным в отзыве, в основном ссылаясь на то, что соглашение о расторжении договора аренды, либо иные документы-основания, предусмотренные ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иными нормативно-правовыми актами, заявителем в регистрирующий орган не представлены. Ответчик считает, что оспариваемый отказ соответствует положениям ст. ст. 13, 16 — 20 Закона о регистрации.
3-е лицо в заседание суда не явилось, документы, письменные пояснения по заявленным требованиям не представило.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные документы, суд признает требования заявителя обоснованными по следующим основаниям.
Департамент имущества города Москвы (Южное территориальное агентство) обратился в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, правопреемником которого является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, с заявлением (вх. N 77-77-05/056/2006-138) о государственной регистрации прекращения обременения права собственности — прекращения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. недвижимого имущества — нежилого помещения общей площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3, заключенного с ПБОЮЛ Х.
Управление Федеральной регистрационной службы по Москве отказало в государственной регистрации расторжения указанного договора, о чем сообщило в письме от 25.10.2006 г. N 05/056/2006-138.
Отказ со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивирован тем, что не представлены соглашение о расторжении договора аренды либо иные документы-основания, предусмотренные указанным Законом о регистрации и иными нормативно-правовыми актами.
Основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ о госрегистрации), согласно абз. 4 п. 1 которой в госрегистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Согласно абз. 10 п. 1 этой же статьи в госрегистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела усматривается, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель), ГУП ДЕЗР «Нагатино-Садовники» (балансодержатель) и ПБОЮЛ Х. (арендатор) 07.12.2000. был заключен договор аренды N 06-00918/2000, в соответствии с которым арендатору под офис, склад было предоставлено нежилое помещение общей площадью 314,8 кв. м по адресу: Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3. Данный договор был зарегистрирован в Мосрегистрации 28.12.2000., произведена запись за N 77-01/05-157/2000-5374. Срок действия данного договора был установлен с 26.10.2000. по 27.06.2005 (л.д. 11 — 14).
По истечении указанного срока ПБОЮЛ Х. продолжал пользоваться нежилым помещением, возражений со стороны арендодателя не было.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ установлено, что в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 2.3 договора аренды стороны установили, что арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 3 месяца с указанием даты освобождения помещений.
Из материалов дела следует, что Департамент имущества города Москвы направило в адрес ПБОЮЛ Х. письмо-уведомление от 02.02.06. N 06/423, которым уведомило арендатора о прекращении с 10 мая 2006 г. обязательств по договору N 06-00918/2000 от 07.12.2000. на аренду нежилого помещения по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3 на основании ст. 610 ГК РФ и предложил до 10.05.2006. освободить занимаемое помещение, сдав его по акту балансодержателю. В материалы дела представлены доказательства направления указанного уведомления заявителем в адрес арендатора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, на нарушение которой ссылается ответчик, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Между тем, пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В данном случае, односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен соглашением сторон, а именно, пунктом 2.3 договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. При этом, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 2.3 договора аренды от 07.12.2000. арендодатель письменно предупредил арендатора за три месяца об отказе от договора с указанием даты освобождения помещений.
Таким образом, в силу Закона — п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000 прекратил свое действие с 11.05.06.
Кроме того, в материалы дела представлен акт проверки использования имущества города Москвы N 33 от 15.05.06., из которого следует, что нежилое помещение площадью 314,8 кв. м (подвал жилого дома, вход отд.) по адресу: Каширское ш., д. 7, корп. 3, фактически свободно, арендатором не используется. Данное обстоятельство является дополнительным подтверждением прекращения арендных отношений между заявителем и 3-м лицом по данному делу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о госрегистрации N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом данной нормой предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.
В силу пункта 2 статьи 13 Закона государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Из анализа приведенных норм следует вывод о том, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор. Данный вывод подтверждается и положениями Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденной Приказом N 135 от 06.08.2004. Так, согласно п. 22 Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
В статье 17 Закона N 122-ФЗ указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Таким образом, суд считает, что в данном случае условия договора аренды от 07.12.2000., письменное уведомление Департамента имущества города Москвы от 02.02.06. о прекращении договора аренды являются надлежащим документами, подтверждающими факт прекращения арендных отношений.
Оценив в совокупности все представленные документы, суд приходит к выводу, что ответчик документально не подтвердил основания для отказа в регистрации расторжения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. нежилого помещения по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3, тогда как в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на орган, принявший оспариваемое решение.
При указанных обстоятельствах суд признает незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. нежилого помещения площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3, оформленное письмом N 05/056/2006-138 от 25.10.06., как не соответствующее ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также нарушающее права и законные интересы заявителя как уполномоченного представителя собственника нежилых помещений.
Поскольку судом непосредственно исследованы документы, предоставленные Департаментом имущества города Москвы на государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения, которые соответствуют требованиям п. 1 ст. 17, ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав…», в целях устранения допущенных прав заявителя суд удовлетворяет требование заявителя об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. нежилого помещения общей площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, стр. 3.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, п. 47 ст. 2, п. 1 ст. 7 ФЗ от 27.07.2006. N 137-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса РФ и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования, п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 117 от 13.03.2007. суд взыскивает с ответчика в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ, ст. ст. 2, 16, 17, 18, 26 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, ст. ст. 65, 68, 71, 75, 167 — 170, 176, 180, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

решил:

проверив на соответствие ФЗ от 21.07.1997. N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, признать незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Москве N 05/056/2006-138 от 25.10.2006. об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000 г. недвижимого имущества площадью 314,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды N 06-00918/2000 от 07.12.2000. нежилого помещения площадью 314,8 кв. м по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 7, корп. 3, в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 2.000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Другие темы: 

1. Отказ арендатора от заключенного им договора аренды земельного участка
2. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности
3. Максимальный срок аренды земельного участка
4. Отказ арендатора от заключенного им договора аренды
5. Договор аренды нежилых помещений
6. Аренда
7. Аренда жилых помещений
8. Срочный договор аренды нежилого помещения
9. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания
10. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений
11. Аренда в строящемся здании
12. Договор аренды с правом выкупа: проблемы бухгалтерского и налогового учета
13. Учтем расходы: аренду и „коммуналку“
14. Ошибки арендатора
15. Когда аренда требует регистрации
16. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
17. О признании незаконным отказа в принятии решения о предоставлении в аренду земельного участка
18. О признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды
19. О признании незаконными действий, выраженных в отказе в государственной регистрации договора аренды
20. О взыскании по договору субаренды
21. О понуждении заключить договор аренды
22. Собственник объекта недвижимости при заключении договора аренды земельного участка, на котором находится данный объект, утрачивает право на выкуп земли
23. Предварительный договор субаренды
24. Аренда государственного имущества с правом выкупа
25. Выкуп арендованного имущества
26. Особенности аренды нежилого помещения
27. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений
28. Аренда нежилых помещений
29. Договор аренды нежилых помещений
30. О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок
31. О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений
32. Перепланировка помещения. Нарушение договора аренды банком „Русский стандарт“
33. Аренда. § 4 „Аренда зданий и сооружений“, § 5. „Аренда предприятий“ Глава 34 Гражданского кодекса
34. Аренда. Глава 35 „Наем жилого помещения“ Гражданского кодекса
35. Аренда. Глава 36 «Безвозмездное пользование „ Гражданского кодекса
36. Аренда помещений. „Положение о порядке работы по заключению договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на жилые помещения, находящиеся в собственности г.Москвы, занимаемые по договорам аренды (субаренды) и коммерческого найма“ Распоряжение ДМЖ от 17.10.
37. О признании недействительным договора аренды
38. Сравнительно — правовой анализ договора ренты и договора аренды
39. О понуждении городского Комитета по управлению имуществом заключить договор купли — продажи арендуемого нежилого помещения
40. О признании недействительным договора аренды нежилых помещений
41. О признании недействительными договоров аренды и договора купли — продажи нежилых помещений
42. Аренда для иностранной организации
43. Сроки регистрации договора аренды недвижимости
44. Предварительный договор аренды нежилых помещений
45. Договор аренды недвижимости — судебная практика
46. Уклонение от регистрации договора аренды
47. Спор о расторжении коммерческого найма (аренды) в Тушинском суде города Москвы.
48. Судебное дело о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами в связи с оплатой услуг оценщика при заключении договора аренды объекта недвижимости с ОАО «РЖД“ по Приказу №100
49. Обязанности заключения договора аренды на земельный участок
50. Договор аренды при банкротстве Арендодателя
51. Стоимость выкупа земельного участка, взятого в аренду
52. Выкуп земельного участка на праве аренды
53. Договор аренды на основании конкурса
54. Что такое арендный обмен
55. Споры, связанные с расторжением договора аренды
56. Признание договора аренды недействительным
57. Основания к понуждению заключения договора аренды
58. Выселение из арендуемых нежилых помещений
59. Налогообложение доходов от продажи, сдачи в аренду имущества
60. Аренда земельного участка при переходе прав на недвижимость другому собственнику
61. Реорганизация организации арендодателя
62. Расторжение договора аренды после устранения оснований, послуживших к расторжению
63. Основания выселения арендаторов из нежилых помещений
64. Договор аренды с правом выкупа
65. Выкуп нежилых помещений, принадлежащих на основании договор аренды
66. Выкуп нежилого помещения арендованного на аукционе
67. О выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений
68. О расторжении договора аренды нежилого помещения
69. О договоре аренды
70. О расторжении договора аренды нежилого помещения
71. О досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений
72. О расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений
73. О понуждении комитета по управлению имуществом и фонда имущества заключить договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения
74. О понуждении комитета по управлению имуществом к заключению договора купли-продажи арендуемого предприятием нежилого помещения
75. О понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи арендуемого предприятием нежилого помещения
76. О выселении арендатора из нежилого помещения
77. О признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды на нежилые помещения
78. О признании недействительным заключенного с предприятием договора на аренду нежилого помещения
79. О взыскании с предприятия задолженности по арендной плате
80. О признании недействительным заключенного истцом с другим предприятием договора аренды
81. О расторжении с предприятием договора аренды
82. О расторжении с предприятием договора аренды нежилых помещений
83. О преимущественном праве долгосрочной аренды и выкупе фактически занимаемых нежилых помещений.
84. О взыскании неустойки за просрочку арендной платы
85. О взыскании денежных средств, составляющих сумму долга и неустойки по договору аренды
86. О взыскании неустойки по договору аренды
87. О расторжении договора аренды и освобождении ответчиком нежилого помещения
88. О понуждении к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения
89. О признании недействительным договора аренды помещений
90. Об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком
91. Об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком
92. О признании недействительным распоряжения городского комитета по управлению имуществом о передаче в арендное пользование нежилого помещения
93. О взыскании задолженности по арендной плате
94. О порядке сдачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений в жилых домах
95. О взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа и освобождении нежилого помещения
96. О расторжении договора аренды нежилого помещения
97. О понуждении Комитета по управлению городским имуществом заключить договор аренды нежилых помещений
98. Об отдельных вопросах сдачи в аренду нежилых помещений
99. О признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды нежилых помещений
100. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
101. О признании договора аренды нежилого помещения недействительным

28.12.2008

Совет АДВОКАТА