Свежая судебная практика → Банки

Государственная регистрация договора об ипотеке

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2007 г. по делу N А40-48398/07-21-357

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2007 года
Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2007
Арбитражный суд в составе Судьи К.О.
при ведении протокола судебного заседания судьей К.О.
рассмотрел дело по заявлению ОАО Банк «ЗЕНИТ»
к ответчику Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве
3-е лицо — ЗАО «Тратта-Центр»
о признании незаконным отказа в государственной регистрации
с участием:
от заявителя — Б. (пр.)
от ответчика — неявка (изв.)
от 3-го лица — К.М. (пр.)
суд

установил:

рассматривается заявление ОАО Банк «ЗЕНИТ» к ответчику УФРС по г. Москве, 3-е лицо — ЗАО «Тратта-Центр» о признании незаконным оформленного письмом от 28.08.2007 N 12/013/2007-517 отказа УФРС по Москве в государственной регистрации договора об ипотеке от 19.04.2007 г., подписанного между ОАО Банк «ЗЕНИТ» (залогодержателем) и ЗАО «Тратта-Центр» (залогодателем); обязании УФРС по Москве устранить допущенное нарушение, а именно: произвести государственную регистрацию в ЕГРП договора об ипотеке от 19.04.2007 г., подписанного между ОАО Банк «ЗЕНИТ» (залогодержателем) и ЗАО «Тратта-Центр» (залогодателем).
Ответчик отзыв на заявление не представил, в заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, месте, времени слушания дела.
3-е лицо в отзыве поддержало доводы заявителя.
Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению в связи со следующими обстоятельствами.
В соответствии с решением УФРС по Москве от 28.08.07 г. N 12/013/2007-517, ответчиком произведен отказ в удовлетворении заявления заявителя о государственной регистрации договора об ипотеке от 19.04.2007 г. недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Кронштадтский, д. 18, стр. 2, 3, 4, 5, 6, 9, 12, 14, а также право аренды земельного участка по адресу: бульвар Кронштадтский, д. 18, вл. 16 между Банком «ЗЕНИТ» (ОАО) и ЗАО «Тратта-Центр».
В качестве основания решения УФРС по Москве указано на следующие обстоятельства: обеспечение несуществующего обязательства действующим законодательством не предусмотрено, а заключение такого договора ипотеки является мнимой сделкой, ничтожной в силу ст. 170 ГК РФ. Момент возникновения обязательства по банковской гарантии закон (ст. 368, 373 ГК РФ) связывает с моментом выдачи письменного обязательства уплатить бенефициару оговоренную сумму.
Согласно ст. 369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства) и тем самым, наравне с ипотекой служит способом обеспечения обязательства. Так как банковская гарантия не является основным обязательством, обеспечение ее ипотекой не предусмотрено действующим законодательством.
Заявитель, оспаривая решение, указывает на законность сделок, соответствие сделок нормам действующего законодательства, несоответствие оспариваемого решения нормам ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оценка доказательств показала следующее.
Между ОАО Банк ЗЕНИТ (гарант) и ООО «БЗБ» (принципал) заключен договор от 19.04.07 N G/6355-2007 об условиях предоставления банковской гарантии. По условиям этого договора банк обязался выдать банковскую гарантию определенного содержания (п. 1), а ООО «БЗБ» обязалось в порядке регресса полностью возместить банку суммы в случае платежа банка бенефициару по гарантии (п. 5) и уплатить комиссию за выдачу гарантии (п. 6).
В обеспечение исполнения ООО «БЗБ» обязательств, указанных п. п. 5 и 6 Договора о гарантии, между ОАО Банк ЗЕНИТ (залогодержатель) и ЗАО «Тратта-Центр» (залогодатель) подписан договор от 19.04.07 об ипотеке, согласно которому в залог передается 9 нежилых зданий по адресу: Москва, Кронштадтский б-р, д. 18, и право аренды земельного участка с адресными ориентирами: Москва, Кронштадтский б-р, вл. 16.
28 июня 2007 г. Договор об ипотеке был представлен сторонами в УФРС по Москве для проведения государственной регистрации.
Письмом от 23.07.07 УФРС сообщило сторонам о приостановлении государственной регистрации Договора об ипотеке.
Письмом от 20.08.07, поступившим в УФРС согласно входящему штампу в тот же день, ОАО Банк «ЗЕНИТ» разъяснил свою позицию относительно приостановления регистрации и просил зарегистрировать Договор об ипотеке.
Письмом от 28.08.07 N 12/013/2007-517 за подписью государственного регистратора Т. УФРС сообщило об отказе в государственной регистрации Договора об ипотеке.
Согласно ст. 368 ГК РФ, в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.
В силу ч. 1 ст. 369 ГК РФ, банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).
В соответствии со ст. 373 ГК РФ, банковская гарантия вступает в силу со дня ее выдачи, если в гарантии не предусмотрено иное.
В банковской гарантии может быть предусмотрено, что она вступает в силу с момента получения письменного акцепта бенефициара или с момента, направления предоставления кредита, то есть возникновения основного обязательства. Если такой оговорки нет, обязательство возникает с момента выдачи гарантийного письма.
Оценив существо банковской гарантии учетом требований вышеназванных норм, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований к признанию данного обязательства не вступившим в законную силу или незаключенным.
Относительно доводов регистрирующего органа о мнимости сделки по основаниям ст. 170 ГК РФ, следует отметить следующее.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом. В действующих федеральных законах отсутствует норма, запрещающая использовать ипотеку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии и договора о предоставлении банковской гарантии.
С учетом изложенного, ипотека может обеспечивать обязательства гаранта, возникшие из банковской гарантии, и обязательства принципала по удовлетворению регрессных требований гаранта, возникшие из договора о предоставлении банковской гарантии и факта выплаты гарантом суммы банковской гарантии по требованию бенефициара.
Очевидно, что в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует обязанность принципала исполнять регрессное обязательство, поскольку оно еще не возникло. Однако сама возможность возникновения регрессного обязательства принципала по договору о предоставлении банковской гарантии уже существует в момент заключения договора, если стороны это согласовали (пункт 1 статьи 379 ГК РФ). В то же время такое обязательство не может считаться возникшим, поскольку в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует факт платежа со стороны гаранта в пользу принципала. Таким образом, производится обеспечение ипотекой будущего обязательства. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не содержат нормы, которая бы запрещала или, наоборот, разрешала заключение договора залога (договора ипотеки) для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем.
При оценке правовой природы договора ипотеки, учитывая, что данный вид сделки напрямую не регламентирован нормами ГК РФ, возможно применение аналогии права, в данном случае, в связи со схожестью конструкции обязательств, существа сделки, путем применения норм статей ГК РФ, регулирующих отношения по договору поручительства.
В силу абзаца второго статьи 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен также для обеспечения, обязательства, которое возникнет в будущем.
Закон разрешает оформлять такой договор ранее возникновения обеспечиваемого обязательства. Вместе с тем, существо обязательства поручителя, позволяет сделать вывод, что оно может возникнуть только одновременно с возникновением основного, обеспечиваемого обязательства. Таким образом, договор поручительства, заключенный ранее возникновения обеспечиваемого обязательства, не может сразу привести к возникновению обязательства поручителя и, соответственно, права кредитора предъявить к нему соответствующие требования. Указанные обязанность и право возникают только в момент и в случае возникновения основного обязательства.
В условиях отсутствия аналогичной нормы в параграфе 3 главы 23 ГК РФ и в Законе об ипотеке представляется допустимым применить аналогию закона к сходным правоотношениям (статья 6 ГК РФ, абзац второй статьи 361 ГК РФ). В результате можно сделать вывод, что стороны вправе заключить договор залога (ипотеки) для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет (или может возникнуть) в будущем. Однако до возникновения основного обязательства (т.е. до момента платежа бенефициару) у залогодержателя-гаранта не возникнет основания обратить взыскание на заложенное имущество. До платежа бенефициару право гаранта-залогодержателя следует считать, ненаступившим, оно не должно считаться срочным к исполнению.
С учетом изложенного, доводы ответчика в части обеспечения несуществующего (не вступившего в силу, незаключенного), обязательства, не соответствуют нормам действующего законодательства.
Пунктом 1 ст. 170 ГК РФ, установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из особенностей правовой природы договора ипотеки следует отметить, что договор ипотеки, заключенный с целью обеспечения исполнения обязательства принципала по регрессному обязательству перед гарантом, является юридически действительным, даже если при его совершении неизвестно, возникнет ли необходимость в реализации прав залогодержателя — гаранта.
С учетом особенностей правовой природы данного рода сделок и ввиду отсутствия доказательств заключения данной сделки лишь для вида, без намерения в дальнейшем исполнять данную сделку, сделать вывод о мнимости данной сделки, не представляется возможным.
Отказывая в регистрации договора об ипотеке от 19.04.07 г., УФРС сослалось на абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).
Пунктом 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. Следовательно, при отсутствии таких оснований регистрирующий орган обязан произвести государственную регистрацию.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в данном случае установлено.
Руководствуясь ст. ст. 65, 156, 167 — 170, 176, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

решил:

признать незаконным оформленный письмом от 28.08.07 г. N 12/013/2007-517 отказ УФРС по Москве в государственной регистрации договора ипотеки от 19.04.07 г., подписанного между ОАО «Банк ЗЕНИТ и ЗАО „Тратта-Центр“, что проверено на соответствие ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.97 г.
Обязать УФРС по Москве в течение 45 дней со дня принятия судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Взыскать с УФРС по Москве в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ 2 000 руб. расходы по госпошлине.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Другие темы: 

1. О взыскании возмещения в порядке регресса с принципала уплаченной гарантом суммы возмещения по банковской гарантии
2. О взыскании убытков, причиненных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору банковского счета
3. О взыскании убытков, причиненных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору банковского счета
4. О возмещении задолженности за банковский кредит
5. О взыскании суммы возмещения по банковской гарантии
6. О взыскании убытков, причиненных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору банковского счета
7. Непередаваемость прав по банковской гарантии
8. О взыскании по банковской гарантии процентов
9. Банковская гарантия: правовая основа
10. О признании недействительным договора банковского счета
11. О взыскании денежных обязательств по банковской гарантии
12. О признании недействительным договора банковского счета
13. О признании недействительной банковской гарантии
14. О признании недействительным договора поставки банковского оборудования
15. О взыскании денежных обязательств по банковской гарантии
16. О признании недействительным договора банковского счета
17. О признании недействительными ничтожного договора банковского счета
18. О признании недействительным договора банковского счета
19. О признании недействительным договора поставки банковского оборудования
20. О признании недействительной банковской гарантии
21. О взыскании денежных средств по банковской гарантии
22. О признании недействительной банковской гарантии
23. Банковская гарантия — наиболее распространенная форма предоставления встречного обеспечения по налоговым спорам
24. Заключение договора банковского счета
25. Банковская карта и законодательство о защите прав потребителей
26. Понятие и структура банковской системы российской федерации
27. Права потребителя при оказании банковских услуг
28. Прокурорский надзор в банковской деятельности
29. О прекращении договора банковского вклада
30. О взыскании суммы излишне уплаченных процентов по договору срочного банковского вклада
31. О признании недействительным договора банковского счета
32. О включении неустойки по договорам банковского вклада в реестр требований кредиторов
33. О прекращении договора банковского вклада
34. О возможности выдачи банковских гарантий в обеспечение неденежных обязательств
35. О включении неустойки по договорам банковского вклада
36. О признании недействительными ничтожного договора банковского счета
37. О расторжении договоров банковского вклада
38. О взыскании убытков и процентов по договору банковского вклада
39. О взыскании остатка денежных средств в связи с расторжением договора банковского счета
40. О признании недействительными ничтожного договора банковского счета
41. О взыскании основного долга по выплате банковской гарантии
42. О взыскании суммы банковской гарантии
43. О взыскании пени на основании договора банковского счета
44. О взыскании денежных обязательств по банковской гарантии
45. О признании недействительным договора банковского счета
46. О признании недействительной банковской гарантии
47. Взыскание основного долга по кредитному договору
48. Взыскание задолженности, состоящей из суммы неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами
49. Закрытие расчетного счета
50. Взыскание задолженности по банковской гарантии
51. Взыскание неустойки за несвоевременное исполнение обязательств
52. Обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки, заключенному в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору об открытии возобновляемой кредитной линии
53. Осуществление инвестиционной деятельности банков
54. Банковские залоги: «страшно интересный» «страховой интерес»
55. Система ипотечного кредитования. роль банков в ее формировании и развитии
56. Наследование по завещанию денежных средств в банках
57. Особенности договора банковского вклада и счета, открываемого супругами
58. Наследование имущества на счетах в банках
59. Банк-банкрот
60. Наследование по завещанию денежных средств и иного имущества в банках
61. Банковский кредит и банковская ссуда
62. Актуальное законодательство банковской сферы
63. Перевод денег без банковского счета
64. Что вправе банк
65. Банковская карта и законодательство о защите прав потребителей
66. Понятие и структура банковской системы Российской Федерации
67. Права потребителя при оказании банковских услуг
68. Кредиторы к ликвидируемым банкам
69. Прокурорский надзор в банковской деятельности
70. О взыскании суммы долга банковского вклада по исполнительному листу
71. Доверенность на распоряжение банковским вкладом
72. Особенности договора банковского вклада и счета, открываемого супругами
73. О прекращении договора банковского вклада
74. О взыскании суммы излишне уплаченных процентов по договору срочного банковского вклада
75. О включении неустойки по договорам банковского вклада в реестр требований кредиторов
76. О прекращении договора банковского вклада
77. О включении неустойки по договорам банковского вклада
78. О расторжении договоров банковского вклада
79. О взыскании убытков и процентов по договору банковского вклада
80. О взыскании основного долга и процентов за пользование банковским кредитом
81. О взыскании суммы основного долга по контракту и банковского процента
82. О взыскании долга и банковских процентов за пользование чужими денежными средствами
83. О взыскании суммы долга банковского вклада по исполнительному листу
84. Потребителям нанесли штрафной удар — суд признал правомерными банковские комиссии и штрафы
85. Банковские реквизиты для зачисления государственной пошлины
86. О взыскании долга, убытков и банковских процентов на основании договора о долевом участии в строительстве
87. Договор аренды банковского сейфа
88. Договор залога (ипотеки) комплекса отдельно стоящих нежилых строений и сооружений под обеспечение возврата банковского кредита
89. Доверенность на распоряжение банковским вкладом
90. Банковские залоги: «страшно интересный» «страховой интерес»
91. Особенности договора банковского вклада и счета, открываемого супругами
92. Банковский кредит и банковская ссуда
93. Актуальное законодательство банковской сферы
94. Перевод денег без банковского счета
95. Взыскание денежных средств необоснованно списанных с расчетного счета на основании мемориального ордера
96. Взыскание задолженности по кредитному договору, неустойки и обращение взыскания на заложенное имущество
97. Взыскание в порядке регресса суммы платежа на основании договора о предоставлении банковской гарантии
98. Взыскание задолженности по кредитному договору
99. Взыскание убытков, составляющих сумму, списанную с расчетного счета по договору банковского счета
100. Взыскание в порядке регресса суммы платежа по банковской гарантии
101. Расторжение договора банковского счета
102. Прекращение залога акций
103. Возврат списанных с расчетного счета денежных средств
104. Восстановление на расчетном счете денежных средств, необоснованно списанных без распоряжения владельца счета
105. Взыскание ущерба по договору банковского счета и процентов за пользование чужими денежными средствами
106. Признание недействительным договора о предоставлении банковской гарантии
107. Взыскание на основании договора уступки права требования возмещения в порядке регресса с принципала уплаченной гарантом суммы возмещения по банковской гарантии, взысканной по решению суда
108. Взыскание списанных со счета в безакцептном порядке денежных средств
109. Взыскание денежных средств в связи с расторжением договора банковского счета
110. Взыскание задолженности на основании кредитного договора о предоставлении кредита
111. Взыскание неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
112. Государственная регистрация договора об ипотеке
113. Взыскание неустойки на основании кредитного соглашения за просрочку оплаты комиссии
114. Взыскание задолженности по кредитному договору и процентов за пользование кредитом
115. Взыскание основного долга и неустойки за просрочку возврата основного долга по овердрафтному кредиту

20.01.2009

Совет АДВОКАТА