Для ведения предпринимательской деятельности компании чаще всего заключают договор аренды недвижимости с правом выкупа. Речь идет о недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Объясняется это тем, что для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными финансовыми ресурсами, которые у той или иной организации не всегда имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании причинам. Например, в связи наличием помещений, ориентированных только под сдачу в аренду. О том, с какими проблемами могут столкнуться арендаторы при реализации своего права на выкуп, рассказывает адвокат Олег Сухов

Главные правила безопасности при покупке квартиры

Профессиональные юристы имеют отработанные правила и процедуры юридической проверки чистоты оформляемой сделки. Те шаги, которые предпринимаются специалистами, отчасти могут быть использованы и простыми гражданами, а те правила, которых придерживаются адвокаты, могут послужить и обычному покупателю, — утверждает адвокат Олег Сухов

Страховая компания не платит: как «выбить» свои деньги? Посредники обещают «решить проблему». Обсуждаем их методы, сумму вознаграждения и результат

О том, что рынок страховых услуг в нашей стране, мягко скажем, небезупречен, хорошо известно. Побродив в интернете, можно обнаружить огромное количество постов на тему о том, как страховая компания (СК) отказывает в выплате денег – и это притом что ситуация абсолютно однозначная, произошел страховой случай. Изучив ситуацию чуть глубже, мы обнаружили уже целый сформировавшийся сервис: «выколачивание» денег из СК. Речь, разумеется, идет не о рэкете, а о совершенно законных ситуациях: когда страховщики должны заплатить, но отказываются делать это.

Застройщиков будут страховать для защиты дольщиков

Обсуждаемый законопроект предлагает вменить застройщикам в обязанность страхование своей ответственности перед дольщиками через Общество взаимного страхования.

Покупка квартиры в новостройке: правила безопасности

Покупка жилья на «вторичном» рынке таит в себе множество подводных камней. Однако, новостройки тоже могут преподнести неприятный сюрприз и 100% безопасность сделки гарантировать нельзя. Особенно, если На что же нужно обратить особое внимание и как обезопасить себя от нечистоплотных продавцов? Вот советы от адвоката Олега Сухова

Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"

ЗАО Энергостройкоплект М

MIRAX GROUP (Миракс Групп)

КТ Социальная инициатива и К

Стройметресурс

Град -Центр развития города

АТН

Жилье 21 век - ЗАО

СТРОЙИНДУСТРИЯ

ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)

РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)

ЗАО ДаблИнвест

ОАО СОГАЗ

ООО ВЕКТОР

НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека

ЗАО Глобинвестстрой Юридическая помощь

Яндекс.Директ

Свежая судебная практика → Право собственности

Незаконный отказ в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимости

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2008 г. по делу N А40-62024/07-106-406

Резолютивная часть объявлена 28 января 2008 г.
Решение изготовлено в полном объеме 04 февраля 2008 г.
Арбитражный суд в составе:
судьи Б.,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
с участием:
от заявителя: С.Д. (дов. Д-07/4564 от 28.12.07.),
от ответчика: С.А. (дов. 120 от 02.10.07.),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению: Департамента имущества г. Москвы
к ответчику: Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве
3-е лицо: ООО «Шафа»
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, в котором просит признать решение от 17.08.07. N 11/053/2007-679 Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды N 01-569/07 от 06.06.07 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1, площадью 12,7 кв. м незаконным и обязать УФРС по г. Москве зарегистрировать указанный договор.
В обоснование заявленного требования заявитель указал, что отказ в государственной регистрации соглашения не соответствует требованиям ст. ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 п. 3, ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы заявителя. Представленный для регистрации договор аренды заключен сторонами на 5 лет, предмет аренды согласован сторонами, план помещения передаваемого в аренду также согласован сторонами, площадь определена.
Ответчик против удовлетворения заявленного требования возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что в государственной регистрации договора аренды отказано на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997 г., поскольку имеющиеся в регистрационном деле документы БТИ не содержат описания переданного в аренду объекта, в связи с чем, невозможно определить объект аренды среди прочих помещений и комнат, что противоречит п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 26 Закона о регистрации.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, месте и времени проведения судебного разбирательства уведомлено в установленном порядке.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие 3-го лица.
Срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения участников процесса, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Оспариваемым решением от 17.08.2007 г. N 11/053/2007-679 Управление Федеральной регистрационной службы по Москве отказало в государственной регистрации договора аренды N 1-569/07 от 06.06.07 недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1, площадью 12,7 кв. м, на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В обоснование оспариваемого отказа Управление ФРС по г. Москве ссылается на п. 1 ст. 18, абз. 3 ст. 1, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из материалов дела усматривается, что 19.06.07 Департамент имущества г. Москвы обратился в Управление ФРС по г. Москве с заявлением (вх. N 77-77-11/053/2007-679) о государственной регистрации договора аренды N 01-569/07 от 06.06.07 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1, площадью 12,7 кв. м, являющийся собственностью г. Москвы сроком до 31.05.2010 г.
В соответствии со ст. 609 п. 2 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
ГУ ФРС по Москве письмом от 16.07.07 N 11/053/2007-679 приостановило регистрацию договора, сославшись на нарушение заявителем п. 1 ст. 18, абз. 3 ст. 1, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Поскольку, в установленный срок, причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, ответчиком вынесен оспариваемый акт об отказе в государственной регистрации договора аренды со ссылками на абз. 2 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 18, абз. 3 ст. 1 ФЗ о регистрации, указав, что государственная регистрация ограничений (обременений) права возможна только на конкретный объект недвижимого имущества, к которым часть комнаты не относится. Планов части помещений, переданных в аренду, удостоверенные соответствующими органами по учету объектов недвижимого имущества, не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с ч. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО „СЭВЭНТ“ на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 ст. 165, пункта 3 ст. 433 и пункта 3 ст. 607 ГК РФ», в соответствии со ст. ст. 17 и 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационные органы и арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связаны требованиями ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ и не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом при аренде нежилых помещений нет обязательного условия об изолированности части помещения, передаваемого в аренду.
В связи с этим довод оспариваемого решения о том, что передача по договору аренды части комнаты не предусмотрена законом, несостоятелен и, кроме того, противоречит ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.
По смыслу указанной нормы необходима индивидуализация части жилого помещения, сдаваемого в аренду (но не изолированность этой части).
Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду путем обозначения арендуемой части помещения на поэтажном плане и указания размера арендуемой части помещения.
Так, в пункте 1.1 указанного договора имеется указание на размер части помещения, передаваемого в аренду — нежилое помещение размером 12,7 кв. м (1-й этаж, пом. 6, комната 2 и часть комнаты площадью 8 кв. м), расположенное по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1 кв-л 849).
На поэтажном плане здания, приложенном к договору, часть помещения, передаваемая в аренду заштрихована, то есть, стороны индивидуализировали объект аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договором аренды 06.06.07 г. N 1-569/07 определен порядок уплаты и размер арендной платы заявителя, рассчитанный пропорционально площади занимаемых заявителем помещений относительно общей площади помещений.
Договор аренды от 06.06.07 N 1-569/07 удовлетворяет условиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 422 ГК РФ и ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Таким образом, указанный договор заключен в соответствии с положениями гражданского законодательства, устанавливающими основания и порядок предоставления недвижимого имущества на праве аренды.
Поскольку вышеуказанный договор аренды заключен сроком до 31.05.2010 г. (п. 2.1. договора), то он подлежит государственной регистрации.
Таким образом, заявителем подано в регистрирующий орган заявление установленной формы с подтверждением достоверности указанных в нем сведений и соответствия изменений действующему законодательству, полномочия лица, подписавшего заявление, подтверждены в установленном порядке.
Представленные на государственную регистрацию данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Статья 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает приложение к договору аренды, представленному на государственную регистрацию, поэтажного плана, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.
Судом установлено, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения прилагался к договору.
При аренде нежилых помещений законодательством не предусмотрено обязательное условие об изолированности части помещения, передаваемого в аренду.
Таким образом, представленные документы отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, содержали описание данного недвижимого имущества, имели надлежащее оформление. Таким образом, ссылки в отказе на ст. ст. 1, 2, 17, 18 Закона о регистрации несостоятельны.
При таких обстоятельствах, оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 17.08.2008 г. N 11/053/2007-679 у регистрирующего органа не имелось, и оспариваемый отказ УФРС по Москве от 17.08.2007 г. N 11/053/2007-679 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку договор аренды соответствует требованиям п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, так как позволяет со всей определенностью индивидуализировать объект аренды.
В соответствии со ст. 198 ч. 1 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В целях устранения нарушенных оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать регистрирующий орган осуществить регистрацию договора аренды от 06.06.2007 г. N 01-569/07 в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ.
На основании ст. 20 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и руководствуясь ст. ст. 167 — 170, 176, 197 — 201 АПК РФ, суд

решил:

Признать незаконным, не соответствующим ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение ГУ ФРС по Москве от 17.08.07 N 11/053/2007-679 «об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1.
Обязать ГУ ФРС по Москве не позднее 5-дневного срока со дня вступления решения в законную силу зарегистрировать в установленном порядке договор аренды N 01-569/07 от 06.06.07, заключенный между ДИгМ и ООО „ШАФА“ на аренду недвижимого имущества площадью 12,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пр-т Мира, д. 51, стр. 1.
Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Другие темы: