Государственная регистрация договора купли-продажи нежилой недвижимости
ПЕРВЫЙ
СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495)
64-911-65, 649-41-49
Государственная регистрация договора купли-продажи нежилой недвижимости
Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, если право аренды земельного участка по правилам п. 1 ст. 552 ГК РФ передано одновременно и по договору продажи в порядке п. 2 ст. 389 ГК РФ? Или переход права аренды происходит в силу закона по правилам ст. 387 ГК РФ? Можете подсказать соответствующую судебную практику? Обязательна или нет передача прав аренды согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ?
А.Стасенко, г. Москва
Ответ: Специфика сделок с недвижимостью заключается в их неразрывной связи с землей. Действующее законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости как единый объект. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 35 ЗК РФ также определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Что касается отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условий о переходе прав аренды на землю, то действующее законодательство и сложившаяся судебная практика однозначно подтверждают, что такое отсутствие не может служить основанием для признания договора недействительным (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Таким образом, действующее законодательство гарантирует новому собственнику недвижимости переход права на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, даже если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника на земельный участок.
Что касается регистрации договора купли-продажи с условием передачи права на земельный участок, то в этой ситуации необходимо исходить из установленных законодательством норм о государственной регистрации.
Согласно действующему законодательству по общему правилу госрегистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества для третьих лиц.
Исключением из данного правила служит продажа предприятия как имущественного комплекса — в этом случае госрегистрации подлежит сам договор. Включение в договор условий о передаче прав на землю делает этот договор смешанным, и он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки. Соответственно, все обязательства по договору возникнут у покупателя и продавца с момента регистрации, а не с момента подписания. Президиум ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 N 59, указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной госрегистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным (п. 13).
Ю.Мешкова
Управляющий партнер
ООО «Юридическое бюро
„Виртус-Лекс“
Подписано в печать
23.09.2010
По всем вопросам, связанным с составлением и
разработкой договоров, жалоб, претензий, исков, кассаций можно
записаться на прием к специалистам или позвонить по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
ВНИМАНИЕ!!! Консультации по телефонам не осуществляются.
Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:
1. СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРА РЕНТЫ И ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2. Аренда государственного имущества с правом выкупа
3. Распоряжение арендованным земельным участком
4. Право на заключение договора аренды на новый срок
5. Право арендатора на приобретение в собственность земельного участка
6. Отказ арендатора от заключенного им договора аренды земельного участка
7. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности
8. Максимальный срок аренды земельного участка
9. Отказ арендатора от заключенного им договора аренды
10. Договор аренды нежилых помещений
11. Аренда
12. Аренда жилых жилых помещений
13. Срочный договор аренды нежилого помещения
14. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания
15. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений
16. Аренда в строящемся здании
17. Договор аренды с правом выкупа: проблемы бухгалтерского и налогового учета
18. УЧТЕМ РАСХОДЫ: АРЕНДУ И „КОММУНАЛКУ“
19. ОШИБКИ АРЕНДАТОРА
20. КОГДА АРЕНДА ТРЕБУЕТ РЕГИСТРАЦИИ
21. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
22. Когда нужно платить за ремонт, арендуя помещение
23. ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ
24. СРОКАХ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
25. ВСЕ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
26. АРЕНДА: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
27. КОГДА МОЖНО ОБОЙТИСЬ БЕЗ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
28. СДАЧА В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
29. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ
30. АРЕНДА И ДВОЙНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ
31. Аренда для иностранной организации
32. Сроки регистрации договора аренды недвижимости
33. Предварительный договор аренды нежилых помещений
34. Договор аренды недвижимости – судебная практика
35. Уклонение от регистрации договора аренды
36. Отказ в преимущественном праве приобретения арендованного имущества
04.02.2011 |
Профессиональные юристы имеют отработанные правила и процедуры
юридической проверки чистоты оформляемой сделки. Те шаги, которые
предпринимаются специалистами, отчасти могут быть использованы и
простыми гражданами, а те правила, которых придерживаются адвокаты,
могут послужить и обычному покупателю, — утверждает адвокат Олег Сухов
О том, что рынок
страховых услуг в нашей стране, мягко скажем, небезупречен, хорошо
известно. Побродив в интернете, можно обнаружить огромное количество
постов на тему о том, как страховая компания (СК) отказывает в выплате
денег – и это притом что ситуация абсолютно однозначная, произошел
страховой случай. Изучив ситуацию чуть глубже, мы обнаружили уже целый
сформировавшийся сервис: «выколачивание» денег из СК. Речь, разумеется,
идет не о рэкете, а о совершенно законных ситуациях: когда страховщики
должны заплатить, но отказываются делать это. 
Обсуждаемый законопроект предлагает вменить застройщикам в обязанность страхование
своей ответственности перед дольщиками через Общество взаимного
страхования.
Покупка жилья на «вторичном» рынке таит в себе множество подводных
камней. Однако, новостройки тоже могут преподнести неприятный сюрприз и
100% безопасность сделки гарантировать нельзя. Особенно, если На что же
нужно обратить особое внимание и как обезопасить себя от нечистоплотных
продавцов? Вот советы от адвоката Олега Сухова
Для ведения предпринимательской
деятельности компании чаще всего заключают договор аренды
недвижимости с правом выкупа. Речь идет о недвижимости, находящейся в
государственной или муниципальной собственности. Объясняется это тем,
что для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными
финансовыми ресурсами, которые у той или иной организации не всегда
имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе
невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании
причинам. Например, в связи наличием помещений, ориентированных
только под сдачу в аренду. О том, с какими проблемами могут
столкнуться арендаторы при реализации своего права на выкуп,
рассказывает адвокат Олег Сухов
