Механизм оформления самовольных переустройств и перепланировок
ПЕРВЫЙ
СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495)
64-911-65, 649-41-49
Механизм оформления самовольных переустройств и перепланировок
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОФОРМЛЕНИЯ САМОВОЛЬНЫХ ПЕРЕУСТРОЙСТВ
И ПЕРЕПЛАНИРОВОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ <*>
Л.М. МУХАМЕТЗЯНОВА
--------------------------------
<*> Mukhametzyanova L.M. Issues clearance unauthorized reconstruction and replanning of accommodation.
Мухаметзянова Л.М., соискатель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета ГОУ ВПО УлГУ.
Массовые самовольные переустройство и перепланировка жилых помещений сопряжены с решением вопросов о допустимости подобных явлений в жилищной сфере. В статье анализируется механизм оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений. Выводы автора могут быть использованы в правоприменительной и правотворческой деятельности.
Ключевые слова: самовольное переустройство, перепланировка, жилое помещение, Жилищный кодекс Российской Федерации.
Bulk unauthorized reconstruction and redevelopment of residential premises is fraught with questions about the admissibility of such phenomena in the housing sector. The paper analyzes the mechanism of clearance of unauthorized reconstruction and replanning of residential premises. The conclusions of the author may be used in law enforcement and law-making.
Key words: unauthorized reconstruction, redevelopment, housing, the Housing Code of the Russian Federation.
Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 Жилищного кодекса РФ <1> (далее — ЖК РФ)). Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> См.: Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 29.09.2009 N 288-ФЗ) // Российская газета. 2005. 12 января; 2009. 29 сентября.
В главе 4 ЖК России на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В ст. 29, включенной в эту главу, определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование. В обоих случаях виновное в правонарушениях лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) <2>.
--------------------------------
<2> См.: Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (в ред. от 24.07.2009 N 209-ФЗ) // Российская газета. 2001. 31 декабря; 2009. 22 июля.
Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения прописаны в ст. 29 ЖК РФ, одновременно в ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.
В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении <3>. Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу. Последняя точка зрения отражена в работе О.О. Шерстневой <4>.
--------------------------------
<3> См.: Лапшикова Н.И. Как снять самозастрой и оформить перепланировку. М.: АСТ; Астрель, 2008. С. 45.
<4> См.: Шерстнева О.О. Самовольное строение: признание права собственности. М.: ГроссМедиа, 2007 [Электронный ресурс].
Следует согласиться с мнением О.О. Шерстневой по тем основаниям, что суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. С помощью правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные права либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ <5>, ст. 2, 3 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ) <6>).
--------------------------------
<5> См.: Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. (в ред. от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, N 7-ФКЗ) // Российская газета. 2009. 21 января.
<6> См.: Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 28.06.2009) // Российская газета. 2002. 20 ноября; 2009. 1 июля.
Действующее законодательство возлагает как на собственников жилых помещений, так и на нанимателей обязанность не производить перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. Иными словами, перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления.
Для того чтобы согласовать произведенную перепланировку, необходимо собрать пакет документов (к заявлению прилагаются следующие документы):
1) указываются вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (с отметкой: подлинник или нотариально заверенная копия);
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры);
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (при необходимости);
6) иные документы <7>.
--------------------------------
<7> См.: Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.09.2005 N 578) // Российская газета. 2005. 6 мая.
Когда весь пакет документов сформирован, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Орган местного самоуправления, уполномоченный согласовывать перепланировку, не вправе требовать представления других документов. Вместе с заявлением о перепланировке заявитель представляет весь пакет документов, указанных выше. На основании представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения, которое в течение трех дней выдается или направляется заявителю.
Решение уполномоченного органа местного самоуправления является правовым основанием для проведения соответствующих работ. После завершения перепланировки жилого помещения заявителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче акта приемочной комиссии.
Уполномоченный орган местного самоуправления вправе отказать в согласовании перепланировки, например, в случае несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В первую очередь речь идет о требованиях пожарной безопасности, о санитарных, гигиенических нормах.
Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке. Установлен трехмесячный срок обжалования со дня получения решения об отказе. Впервые на уровне Жилищного кодекса определены последствия для лиц, самовольно переустроивших жилые помещения <8>.
--------------------------------
<8> См.: Шерстнева О.О. Указ. раб.
Следует отметить, что сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает интересам не только граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований.
Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.
В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их всех объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом: «И.И. Иванова обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии к Администрации г. Королева МО, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N, кв. N. С целью улучшения условий проживания и повышения комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной комнаты площадью 12,7 кв. м, увеличение площади второй комнаты за счет демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N, кв. N. Истец И.И. Иванова ссылается, что произведенная перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку квартиры соответствующей нормам СНиП и сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и т.д.».
В настоящее время суды завалены исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в свою очередь, зачастую ответчик — администрация не является в судебное заседание и просит рассмотреть дело в их отсутствие, полностью соглашаясь с исковым заявлением. Напрашивается вопрос, что же мешало органу местного самоуправления при наличии аналогичного пакета документов решить вопрос положительно, а не направлять гражданина в суд.
С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из содержания заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителей на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые они просят установить, имеют значение для разрешения спора, но сами по себе не порождают у заявителей каких-либо прав и обязанностей. Тем более что эти факты могут быть подтверждены во внесудебном порядке, что в силу ст. 265 ГПК РФ исключает возможность их установления судом.
С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение, что также усматривается из Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан РФ», из которого следует, что настоящим Законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами. В соответствии со ст. 12 данного Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения <9>.
--------------------------------
<9> См.: Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан РФ» (принят ГД ФС РФ 21.04.2006) // Российская газета. 2006. 5 мая.
Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового судопроизводства. В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.
С учетом изложенного можно сделать вывод, что сохранение жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел: по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта; по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переустройства либо возражающим против них.
По всем вопросам, связанным с составлением и
разработкой договоров, жалоб, претензий, исков, кассаций можно
записаться на прием к специалистам или позвонить по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
ВНИМАНИЕ!!! Консультации по телефонам не осуществляются.
Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:
1. Перепланировка и переустройство жилого помещения.
2. Реконструкция и перепланировка особенности регистрации и технического учета
3. Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой, переустройством
4. Незакконные перепланировки
5. Перепланировка
6. Переустройство, перепланировка, перевод жилого помещения в нежилое
7. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
8. ПРОБЛЕМА САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
9. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПРИ САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
10. Юридические последствия от неузаконенной перепланировки
11. Юридические последствия от неузаконенной перепланировки
26.01.2011 |
Совет АДВОКАТА
|
Профессиональные юристы имеют отработанные правила и процедуры
юридической проверки чистоты оформляемой сделки. Те шаги, которые
предпринимаются специалистами, отчасти могут быть использованы и
простыми гражданами, а те правила, которых придерживаются адвокаты,
могут послужить и обычному покупателю, — утверждает адвокат Олег Сухов
О том, что рынок
страховых услуг в нашей стране, мягко скажем, небезупречен, хорошо
известно. Побродив в интернете, можно обнаружить огромное количество
постов на тему о том, как страховая компания (СК) отказывает в выплате
денег – и это притом что ситуация абсолютно однозначная, произошел
страховой случай. Изучив ситуацию чуть глубже, мы обнаружили уже целый
сформировавшийся сервис: «выколачивание» денег из СК. Речь, разумеется,
идет не о рэкете, а о совершенно законных ситуациях: когда страховщики
должны заплатить, но отказываются делать это. 
Обсуждаемый законопроект предлагает вменить застройщикам в обязанность страхование
своей ответственности перед дольщиками через Общество взаимного
страхования.
Покупка жилья на «вторичном» рынке таит в себе множество подводных
камней. Однако, новостройки тоже могут преподнести неприятный сюрприз и
100% безопасность сделки гарантировать нельзя. Особенно, если На что же
нужно обратить особое внимание и как обезопасить себя от нечистоплотных
продавцов? Вот советы от адвоката Олега Сухова
Для ведения предпринимательской
деятельности компании чаще всего заключают договор аренды
недвижимости с правом выкупа. Речь идет о недвижимости, находящейся в
государственной или муниципальной собственности. Объясняется это тем,
что для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными
финансовыми ресурсами, которые у той или иной организации не всегда
имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе
невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании
причинам. Например, в связи наличием помещений, ориентированных
только под сдачу в аренду. О том, с какими проблемами могут
столкнуться арендаторы при реализации своего права на выкуп,
рассказывает адвокат Олег Сухов
