Вопрос: ООО «А» (застройщик) и ООО «Б» (дольщик) подписали договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В государственной регистрации договора было отказано на том основании, что застройщик уклонился от предоставления в регистрирующий орган всех необходимых документов. Впоследствии суд по иску дольщика вынес решение о регистрации договора. Однако регистрирующий орган вновь отказал дольщику на том основании, что в ЕГРП до вступления в силу судебного решения уже зарегистрирован другой договор в отношении того же объекта долевого строительства с другим дольщиком. Каким образом первый дольщик может защитить свои права?

Ответ: Первый участник долевого строительства может защитить свои права иском к застройщику о возмещении убытков.

Обоснование: Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В рассматриваемом случае можно предположить, что отказ государственного органа правомерен, поскольку пп. 1 п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (см. также п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).
Защитить права участника долевого строительства можно иском к застройщику о возмещении убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае — застройщик), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

С.В.Мусарский
К.ю.н.,
Эксперт КонсультантПлюс

 

По всем вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

1. Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья

2. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд

3. Перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства

4. СТРУКТУРНЫЕ И НЕКОТОРЫЕ ИНЫЕ ОСОБЕННОСТИ „ДОЛЕВОГО“ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

5. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ЛИЧНЫХ НУЖД

6. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия

7. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СЕВЕРО-ЗАПАДНОМ РЕГИОНЕ

8. ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

9. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

10. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

11. Участники долевого строительства и их отношения между собой

12. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

13. Договор долевого участия в строительстве

14. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

15. Объект долевого строительства

16. Расторжение договора долевого участия

17. Налогообложение по договору долевого участия в строительстве

18. Государственная регистрация договоров долевого участия в долевом строительстве

19. Отношения участников долевого строительства

20. Участникам долевого строительства

21. Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве

22. Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает?

23. Как правильно заключить договор долевого участия.