Простые вопросы о юридической чистоте

Обычно сделка с недвижимостью выглядит так: подбор варианта, проверка юридической чистоты, сбор документов, заключение договора и его государственная регистрация. Этапы перечислены в хронологическом порядке, а не по степени важности. Но смеем уверить: проверка чистоты квартиры — один из самых главных элементов. Попробуем ответить на наиболее часто возникающие вопросы.

Что такое юридическая чистота?

Данный термин, кстати, не юридический — в законах о нем ничего не сказано. Однако на сленге риелторов он означает, что квартира с юридической точки зрения безопасна, документы надежны, риск оспаривания сделки со стороны прежних владельцев ничтожно мал (нулевым, к сожалению, он не бывает, но об этом речь впереди). В общем, вероятность того, что покупатель будет владеть новым недвижимым имуществом долго и счастливо, стремится к 100%.

Надо ли проверять?

Вопрос этот может возникнуть, если, по выражению булгаковского героя, вы будете читать на ночь советские газеты. В СМИ постоянно появляется информация о том, что наши добрые власти приняли очередную поправку к очередному закону и теперь права добросовестного приобретателя надежно защищены. К сожалению, далеко не всегда это так. В конце лета корпорация «БЕСТ-Недвижимость» организовала по данной проблеме круглый стол, на котором было сказано, что только в июле в Москве вынесено 27 судебных решений, в результате которых жилья лишились именно добросовестные приобретатели. Разумеется, статистически это ничтожно маленькая цифра (всего в нашем городе совершают 80-100 тыс. сделок в месяц), но вряд ли кто из покупателей захотел бы фигурировать хотя бы в одном из таких случаев.

Чего бояться?

К сожалению, полного ответа на этот вопрос нет. Ведь мы имеем дело не с компьютерной игрой, в которой известно, что на данном уровне спрятано десять тайников: обнаружишь все — подвохов больше не будет. Можно говорить лишь о наиболее типичных неприятностях. Попробуем перечислить их: * квартиру пытается отсудить бывший собственник. Мотивировок масса. Чаще всего горе-продавец сетует на то, что при реализации жилья он не отдавал отчета в своих действиях либо сделал это на крайне невыгодных для себя условиях, потому что находился в тяжелых жизненных обстоятельствах. * то же самое, только в суд обращается не собственник, а его наследники. Квартиру продавала бабушка, после смерти которой начинают судиться ее дети, внуки и другие родственники, мотивируя решение о продаже тем, что пенсионерка «не осознавала», «была введена в заблуждение» и т. д. * претензии предъявляют обиженные наследники. Это один из самых опасных вариантов — прежде всего потому, что разыскать всех потенциальных наследников заранее невозможно. В нашей стране в принципе не существует надежной системы учета собственных граждан (ведь даже спустя 60 лет после ВОВ мы так и не знаем, сколько людей погибло на войне — цифры называют от 20 до 35 млн граждан), поэтому нельзя точно сказать, что у умершего не было внебрачного сына в другом городе или глухой деревне. * дети, не включенные в число собственников при приватизации. Дело в том, что в начале 90-х, на заре приватизации, несовершеннолетних в число собственников жилья не включали. Позднее такая практика была признана незаконной. Правда, какое-то количество квартир все же было приватизировано без включения детей, и в таком виде вышло на рынок. Это жилье покупали, продавали… Однако сегодня не участвовавшие в приватизации дети (за прошедшие годы они стали совершеннолетними) могут потребовать восстановления своих прав. * неузаконенная перепланировка. Обычно данный аспект не включают в число юридических проблем — и напрасно. Все переделки в квартире должны быть зафиксированы в БТИ — иначе они незаконны. Бывает, продавец предлагает покупателю взять квартиру с перепланировкой немного дешевле, чтобы тот потом самостоятельно все узаконил. Предложение, конечно, заманчивое, но, как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», следует помнить, что существуют перепланировки, которые невозможно согласовать с надзорными органами. И квартира, приобретенная на 3-5 тыс. долл. дешевле, в реальности теряет до 30% стоимости — именно во столько обойдется разрушение дорогостоящего ремонта и приведение жилья в первоначальный вид. * риск сноса и отселения. В Москве проводят масштабные реконструкции, одних пятиэтажек сносят миллионы квадратных метров. В определенном смысле это хорошо (люди переезжают в новые дома), но надо помнить, что ветхим может быть объявлен практически любой дом — для чиновников в полном смысле действует формула «своя рука владыка». Сомневающимся напомним изданное в конце 2003 года распоряжение тогдашнего префекта ЦАО Геннадия Дегтева, согласно которому сносу до 2010 года подлежали 1200 (!) зданий в центре. В список входили все дома на Тверской улице, кроме двух. Правда, потом распоряжение отменили, однако нет никакой гарантии, что не появится чего-то в том же духе. Перечень юридических обстоятельств, к сожалению, придется завершить многообещающей фразой «и многое другое», ведь полностью предусмотреть, что вообще может быть обнаружено после сделки, нельзя.

Как проверять?

Если в двух словах, то нужно полностью воспроизвести историю квартиры. С точки зрения закона статус недвижимости двоякий: это и имущество, которым собственник вправе распоряжаться, и место проживания, где человек зарегистрирован (прописан) органами МВД России. Проверку осуществляют по обоим направлениям. Вопросы регистрации проясняют в паспортном столе. Там же можно взять выписку из домовой книги — документ, где написано, кто в данной квартире зарегистрирован. Выписка бывает простая (кто зарегистрирован сейчас) и расширенная (с указанием всех, кто когда-либо проживал в квартире — в их число входят умершие, поменявшие место жительства и др.). Для проверки истории второй вариант лучше. Если в квартире были умершие, необходимо сверить даты смерти, номера свидетельств, выяснить, не являлись ли смерти насильственными. Также нужно собрать информацию о выехавших гражданах: куда они выписаны, действительно ли в настоящее время проживают по новому адресу. Следующая инстанция — бухгалтерия ЕИРЦ (или ЖСК, если дом кооперативный), где берут копию финансово-лицевого счета. Там тоже указаны все проживающие в квартире (данная информация дублирует ту, что получена в паспортном столе). В случае расхождений, естественно, придется все перепроверять.

Что делать, если в истории квартиры были сделки?

К сожалению, предстоит проверить все переходы права собственности (продажа, дарение, наследование и т. п.). В каждом случае надо выяснить, куда делись прежние владельцы квартиры, где сейчас они проживают. Необходимо понимать, что, если сделка, совершенная в 1995 году, была кривой, а потом квартира три раза перепродавалась, и нынешний ее владелец знать не знает ни о каких мошенничествах, человек, ставший жертвой аферистов 12 лет назад, потребует вернуть свое имущество «из незаконного владения» именно с нынешних собственников. Так что хорошо, когда теперешний владелец квартиры хранит бумаги, связанные с историей недвижимости, — ксерокопии всех предыдущих документов. Если же нет, документы придется где-то раздобыть.

А как же сроки исковой давности?

В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) действительно есть ст. 196, гласящая, что общий срок исковой давности составляет три года. К сожалению, нельзя говорить о том, что, если за указанный период времени никто не оспорил права на квартиру, в будущем ничего страшного не произойдет. В том же ГК РФ (ст. 199) сказано, что «требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности». А ст. 200 обнадеживает еще меньше: «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». То есть для сына-наследника три года будут исчисляться не со дня смерти наследодателя или купли-продажи жилья, а с момента, когда он узнал, что после смерти отца осталась квартира в другом городе. Что делать с неузаконенными перепланировками и риском сноса? С первыми все просто — необходимо сверять нынешнее состояние квартиры с поэтажным планом (этот документ все равно потребуется при сделке, так что продавцу придется брать его в БТИ). Работу существенно облегчает тот факт, что большинство квартир в Москве типовые, так что опытный человек с первого взгляда поймет, есть ли перепланировка. Что касается уже упомянутых предложений купить дешевле, а потом заниматься согласованием самостоятельно, то отвергать их с порога не стоит. Вопрос в том, можно ли в принципе узаконить данные изменения? Даже если квалификации покупателя недостаточно, желательно проконсультироваться со специалистами. В Интернете немало форумов, где обсуждают данные вопросы, там же можно найти специалистов, которые за 15-30 тыс. руб. выполнят эту работу. Согласимся, что на фоне стоимости квартиры это сущие копейки. А вот с риском сноса намного сложнее в первую очередь потому, что соответствующие планы постоянно меняются, корректируются. Так что опираться можно только на существующие в данный момент проекты (они есть в районной управе), а также на здравый смысл. Если, например, здание стоит на пути трассы новой магистрали — риск сноса велик. Также нежелательно покупать квартиру в одинокой девятиэтажке, расположенной среди пятиэтажных домов. Квартал, скорее всего, реконструируют комплексно и здание «сметут» за компанию…

Истории из жизни

Они, вероятно, будут любопытны. Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, рассказала о весьма хорошей квартире, в которой, однако, был сюрприз — престарелая бабушка. В свое время она стала жертвой мошенников, право собственности на квартиру утратила, но осталась там зарегистрированной. Квартира была выставлена на продажу при условии, что новый собственник приобретет старушке приемлемое жилье. В результате недвижимость перепродавали пять раз, причем каждый раз цена на нее снижалась, но бабушка оставалась на месте. Вероятно, пожилая дама оказалась не такой сговорчивой, какой представлялась изначально. Другой пример: члены некой семьи вообразили себя финансовыми гениями. Свою квартиру они продали, а деньги вложили в строящееся жилье на этапе котлована. Новое жилье так и не было построено. Несостоявшиеся гении попытались оспорить свою сделку продажи. Суд в подобных случаях обычно встает на сторону новых владельцев недвижимости, если сделка была правомерной и все юридические формальности соблюдены. Валерия Родионова вспоминает многочисленные истории, связанные с тем, что в 90-х годах при приобретении квартиры согласия супруги не требовалось — оно было нужно только при продаже. В результате оказывается так: квартира куплена лет десять назад, а супруга владельца о ней ничего не знает. За истекшие годы собственник с женой развелся, дама непонятно куда уехала (может, даже в другую страну), а для совершения сделки нужно ее нотариально заверенное согласие… Наталия Лященко, управляющий агентством «ХИРШ-Таганское», обращает внимание на то, что документы, получаемые из государственных инстанций, мягко говоря, не всегда безупречны. Особенно это касается справок из паспортных столов — в них встречаются и неточности, и откровенные подделки. Но по нашим законам сотрудники паспортных столов никакой ответственности за это не несут.

Как в других странах?

Страны, конечно, бывают разными, и кое-где права собственников недвижимости защищены гораздо хуже, чем в России. Но в сравнении с лучшими зарубежными образцами наши реалии, безусловно, проигрывают. Например, в Германии все переходы прав собственности фиксируют в специальных земельных книгах, которые ведут с 1900 года. Даже в Восточной Германии при коммунистах эту традицию не прерывали. Так что покупатель недвижимости видит историю объекта — тут любые сюрпризы исключены.

Источник: Недвижимость и цены, автор: Владимир Абгафоров

18.02.2008

Совет АДВОКАТА